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 最新消息

台中14期土地自2020年完成配地以來熱度不減,挾最大規模重劃區優勢,吸引建商獵地、插旗,總計2021年至2022年上半年,14期土地交易規模突破400億。今年則受到總體經濟因素,整體土地交易明顯受到抑制,觀察14期重劃區交易雖有放緩,但在大型建設、區位優勢等利多,建商調整布局策略,更精準鎖定鄰大路、面公園、緊鄰商圈、坪數在千坪以上的大型土地。

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台中各重劃區土地交易熱絡,2020年至2021年都有明顯成長,其中又以14期最受青睞。取自信義全球資產

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示,觀察近五年實價登錄統計台中各重劃區土地交易情形,可以看出市場對14期的青睞,14期的土地交易走勢,2020年開始呈現爆發性成長,到2021年來到高峰,總交易金額達361億,至2022年上半年土地交易呈現放緩趨勢,總計近兩年交易金額達到441億,超越台中其他重劃區的交易規模。

今年整體土地交易情形降溫,主要受到央行房市管制影響,營建業缺工缺料、營建成本走高,使得建商對資金運用更趨謹慎。信義全球資產中區商仲部經理張現傑觀察,建設公司在14期重劃區購地動能趨緩,但台中巨蛋、漢神洲際購物中心等大型建設題材加持,對建商而言仍具誘因,只要標的具備三項條件,仍是建商布局重點。

一是靠近商圈,14期重劃區緊鄰發展已相當成熟的崇德商圈,目前已有多間知名連鎖餐飲品牌進駐,具完善的生活機能;二是地段及基地面積考量,建設公司在選擇標的時,更傾向鄰大路、面公園的基地,且基地面積在千坪以上,更有利於建商未來興建規劃;三是價格因素,綜合前述考量,只要標的具價格優勢,就會吸引建商進場。

張現傑以其近年成交多筆台中土地的經驗進一步分析,受到通貨膨脹影響,土地等商用不動產,具有抗跌保值、抗通膨的特性,近期也發現,除了建商,也有不少買方看好14期重劃區的未來發展潛能,關注150坪至200坪、可獨立興建使用的土地,以作為資產配置及長期投資的標的。

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591實價登錄今天公布統計,疫情爆發前的2019年與2022年相比,七都中古社區漲幅前3名,由新竹縣竹北市「好FUN」奪冠,3年間房價由1字頭暴衝至4字頭,漲幅158%。

591實價登錄調查,除上述新竹的中古屋之外,其餘漲幅超過100%的社區還有竹北市「仁發香榭」、「富宇現代城」、台中北區「漢陞圓山」、台南中西區「天鑽大樓」,短短3年間身價皆已翻倍。

591實價登錄指出,七都近3年漲幅最高的中古社區當中,包括台北市由北投「吉星大廈」、內湖「力霸國鼎大廈」、「麥帥新城DEF區」,房價漲幅約3至4成。

新北市近3年漲幅最大中古屋社區包括,新莊「台北愛樂貝多芬區」、鶯歌「天生贏家」、汐止「宏國富邑」,漲幅約5至6成。新莊「台北愛樂貝多芬區」位於新莊歐洲村,周邊生活機能完善,房價較一旁的副都心重劃區更具優勢,吸引首購目光。鶯歌近年因三鶯線話題身價水漲船高。

桃園市近3年房價漲幅最高的中古社區皆由楊梅區包辦,漲幅約7成,分別是「台北比佛利國家公園區」、「台北比佛利加州區」、「聚寶莊」。楊梅由於聯外交通便利,近年在房價高漲之下吸引部分北客及新竹客,中古大樓價格明顯上升,其中「台北比佛利」為千戶造鎮型社區,緊鄰幼獅工業區,不乏投資客買進收租。

台中市由北區「漢陞圓山」、太平區「大毅植幸福」、南區「長億城攬翠區陽光區」拿下近3年房價漲幅最高中古社區,其中「漢陞圓山」漲幅高達140%,其餘兩者則約8成。

台南則由中西區「天鑽大樓」、「統一大廈」及永康區「中華路413巷華廈」奪得漲幅最多的中古社區,漲幅有9成至翻倍。台南近年受益於台積電效應,為當地房市注入活水,其中永康區位在市中心與南科中間,受到不少南科工作者青睞。

高雄的部分,中古屋漲幅約8成,分別為橋頭區「鳳凰時代」、三民區「雙星報喜」、「花語蝶大廈」。橋頭區「鳳凰時代」為此次榜上屋齡最新的中古屋,該社區位於高雄新市鎮內,自台積電進駐楠梓消息傳出後,橋頭區也受惠良多。而三民區高雄蛋黃區,生活機能發展成熟,在高雄車站改建、鐵路地下化及捷運黃線議題加持下,後勢看好。

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新冠疫情突顯透天厝「獨棟優勢」也推升房價,今年全台各縣市透天平均總價普遍走升,截至今年第3季底為止,有6區域漲幅逾二成,台北市平均一棟要花5千萬元,年增率逾三成居冠,連彰化、嘉義透天通通站上千萬大關,千萬元想買透天,全台只剩下剩澎湖縣、雲林縣、屏東縣、台東縣及花蓮縣5個縣市而已。

全台房屋價格走揚,在疫情之後更加突顯獨棟優勢的透天,總價帶也普遍走升,依據實價登錄資料統計全國各縣市透天今年第三季平均總價,與去年同期相比,全國共有6個區域總價漲幅超過2成。其中台北市不但是總價最高、也是漲幅最多的縣市,平均總價從逼近4千萬來到破5千萬元,年增幅高達31.6%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,一般透天土地持有面積大,在台北市這樣素地稀缺的區域,可有危老都更都更的價值,且台北市透天交易量較其他類型少,因此並非透天交易的主力區,平均總價卻有高度成長。

宜蘭高鐵話題夯 平均每棟近1400萬元漲幅第二高

綜觀透天平均總價大幅成長的區域,除了台北市外,皆為透天是該縣市的主力成交類型,今年第三季平均總價年漲幅第二高者為宜蘭縣,今年平均一棟1,393萬元、年漲幅26.8%,大家房屋宜蘭轉運站加盟店店東周佳瑮表示,宜蘭將有高鐵站的建設議題以及先前的資金熱潮,促進宜蘭房地產價格躍升,雖然目前全台房市降溫,但看好將來宜蘭縣的高鐵商機,依然有買方願意進場,透天類型的買方大約一半為在地、一半來自雙北,雙北的買方多數是退休後想定居,經比較價格,千萬在雙北僅能買2到3房,在宜蘭可以購置空間開闊的透天,且未來有高鐵,往返雙北或南下更為便利,故詢問度不因市場下行而減少。

彰化、嘉義通通站上千萬元 漲幅居第三、第四高

至於第三名彰化縣及第四名嘉義縣市總價漲幅分別為26.3%、22.8%,平均總價從去年第三季不到千萬,今年都來到千萬以上。

此外,全國第三季透天平均總價不到1千萬的縣市僅剩澎湖縣、雲林縣、屏東縣、台東縣及花蓮縣,要在1千萬元內買透天越來越難。

郎美囡分析,除了資金因素,先前工料雙漲讓透天新案開價攀高,拉動新透天及中古透天價格,也因此,許多透天主力縣市因總價漲勢凶,迫使財力有限的首購族、小資族改購買華廈或大樓,加上土地取得成本越來越高,過去透天為主的區域,新案規劃逐漸走向大樓及華廈。

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專家建議:買家應留心土地分區是否是住宅區

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,許多買方為不受上下樓層鄰居干擾而偏好透天,且透天如產權單純,具有進可攻退可守優勢,頗獲投資人青睞,然而有些土地使用分區未必為住宅用地,卻做住宅使用,提醒買方入手前務必確認土地使用與購置目的是否相符,以免後患無窮。

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受升息、戰爭、金融市場震盪等因素影響,全球通膨發酵,造就萬物皆漲,房市回歸剛性需求,也讓桃園成為去年六都唯一人口正成長的都市,更推升房價,其中大溪區成熟的機能、高綠覆的舒適環境,未來還有捷運綠線延伸,與重大建設到位,房市可期。

六都唯一人口正成長的桃園市,去年增加3500多人,自升格至今增21萬人,顯見雙北市中心房價高不可攀,人口外流至桃園各處定居,令機能成熟區段的房市交易續熱,房價也開啟補漲模式。

 

近期,大溪區房屋買氣增溫,成為自住客首選區,全因四通八達的交通系統,開車行經66快速道路聯外系統,可銜接北二高、中山高國道,前往桃園八德或中壢區,或是沿著國道一路駛進新北市土城、中永和地區,約莫40分鐘車程,但新案價直接砍半,吸引購屋族的目光。

 

許多注重生活環境與品質的自住客,開車駛離繁華又擁擠的市中心後,在大溪感受到的是低密度高綠覆,保有遼闊的生活空間、呼吸到清新的空氣,印入眼簾的是萬坪公園、河濱綠地,一年四季漫步在月眉溼地生態公園、大溪河濱公園、大溪埔頂公園,欣賞季節限定的風景,感受愜意又悠閒的生活。

 

此外,大溪周邊有多處觀光景點,鄰近大溪老街、還有慈湖陵寢、角板山公園、新溪口吊橋、大溪老茶場和大溪花海等,每年湧入眾多遊客造訪,更成為長期自住首選,一到假日出門即旅遊。

 

定居大溪不用擔心日常採買,崎頂、橋愛商圈、員林路上商家林立,各項機能成熟,吃東西與購物不虞匱乏,且有仁和國小、仁和國中雙校園,教育資源充足。

 

不僅如此,桃園市府祭出「三心六線」軌道建設計畫,大溪未來會有捷運綠線從八德延伸至此、為了紓解車潮,規劃設置埔頂轉運站,供客運與市區公車轉乘接駁,各項重大建設也陸續動工。

 

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,大溪區市中心發展成熟,且聯外交通便捷,未來還有多項重大建設與利多逐一兌現,國道沿線的八德、新北中永和一帶,應會出現希冀以時間換取空間的購屋、置產族,也將成為穩固大溪價格原因之一。

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去年以來房價大漲,明年公告土地現值、後年調整的公告地價可能有感上調。房仲業指出,2017年起全台公告土地現值多呈現上下微幅調整,若沒有特殊政策考量,關係增值稅和地價稅基的公告土地現值、公告地價可能都會明顯調漲,公告土地現值可能連五漲,尤其房價飆漲的新竹地區,漲勢恐相對有感。

信義企研室專案經理曾敬德指出,地價調查是採取前一年9月2日至當年9月1日期間內的不動產成交案件,而2021年9月到2022年9月期間,正是房價大幅上漲的期間,明年公告土地現值、後年公告地價可能會因此而調漲。

以內政部房價指數顯示,六都今年第二季的住宅價格指數,普遍年增率達到6%~14%,南二都的台南與高雄住宅價格指數年增率也達12%~14%,漲幅最小的是台北市的6%,過去一年全台的房價漲幅相當明顯。

曾敬德表示,通常地方政府決定調整方向與幅度時,也會考量當下的時空背景,若沒有特別考量,則明年售屋要繳納的土增稅可能因此增加,而後年公告地價若調漲,則絕大多數的屋主與地主地價稅也會跟著增加,房價大漲後的交易稅、持有稅都會跟著增加。

全國公告土地現值調幅在2014、2015年間均高達12%以上,不過自2017年起調幅多在2.5%以內,2018年還調降0.8%,相較於近年調幅不大,若反應過去一年房價大漲,明年公告土地現值調整有機會挑戰連五漲。而二年一調的公告地價經過2018、2020年的調降,今年調漲約2.7%,預期後年調漲的機會相當高。

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今年初房市還炙手可熱,不過時序第四季十月,或許是受台股狂瀉影響,已開始吹涼風,最新市調統計結果顯示,北台灣都會區預售屋和新成屋市場,買氣節節下滑,銷售率已面臨5成保衛戰。

市場專家建議,若銷售率跌破5成,業者也需謹慎控制供給量,避免爆量使得市場平衡被打破;一旦水庫裡的水滿出來,在下游戲水的人只有逃跑一途了。

據住展雜誌統計,北台灣預售新屋市場今年來每月的近一年平均銷售率,在2月達到 61.33%最高點,之後便逐月下滑;至9月,近一年(2021年10月~2022年9月)平均銷售率來到約52.92%,為今年單月最低點,意味著新建案銷售速度正在趨緩當中。

住展雜誌研發長何世昌表示,Q2升息與本土疫情大爆發後,新建案市況直直落,市場專家紛紛預期,房價即將反轉下殺,但實際上,預售屋房價,依然持續上揚,原因與近一年銷售率仍在五成多空分水嶺之上有關。

何世昌分析,不過需注意的是,一旦銷售率跌破五成,價格下修的壓力就會浮現。

住展雜誌調查,今年預售屋市場平均銷售率,從3月開始下滑,4月下挫幅度加大,升息與本土疫情爆發為最主要的導火線,其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想,導致資金出走、豪宅市場成交萎縮。升息打擊的是購屋信心,疫情爆發則影響民眾出門看屋意願、推遲購屋計畫。

何世昌表示,尤其以4月疫情失控衝擊最劇烈,近一年銷售率於當月重挫近3個百分點;當這三件事匯集在一起,新建案市況因而受拖累。

何世昌指出,北台灣新建案銷售率走勢,預期至11月都會逐漸下滑,倘若選後12月買氣未能回升,2023年Q1新建案近一年銷售率將會跌至50%多空分水嶺以下,則最快 Q2房價可能出現轉折。但如果選後銷售率上揚,則反轉下跌的空襲警報將暫時解除。

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台股17日加權指數失守萬三大關,今年從高點以來修正也超過5,000點,信義房屋針對網友進行問卷調查,調查結果顯示主要都會區的購屋人中,新竹人自備款虧損的比例最高,有31%受訪者的自備款出現虧損。年齡層方面,以34歲以下年輕人購屋受股市影響較重。

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過往民眾買房都知道,房地產最重要的就是「地段」、「地段」、「地段」,只要買對地段,就可以相對保值。不過,近期股市下跌、熱錢出走、房市交易量縮價跌等資訊頻繁出現,讓不少想買房的民眾心慌慌,不知道現在買房到底對不對?而且,難道只要地段好,就不會跌嗎?

其實,今年全世界在升息、QE縮表、地緣性戰爭等不利經濟與房市的因素壟罩下,加上國內政府打炒房措施一波波,近期全台房市熱度已明顯冷卻降溫。如沒意外,今年建物買賣移轉量恐將結束連5年量增的態勢,且若量縮時間拉長到半年以上,這波房市多頭恐將面臨反轉,即便是好的地段,恐也有下跌修正的風險。

因此,在目前房市轉空的環境下,筆者建議民眾買房應該有「新思維」,只有買對「價格」,用「夠低」的價格買房,就可以擁有進可攻、退可守的自主發球權,也就沒有高點買房套牢的可能。

對於如何買到這些「超值屋」,其實有些訣竅。在這資訊發達的時代,運用地籍數據,查詢謄本情資、市場待售狀況,其實連一般民眾都可以輕鬆掌握超值標的,也可運用比價平台確認社區的賣壓狀況,一旦同社區有30~50戶,甚至上百戶待售,屋主銷售上會有壓力,自然更有讓價的可能。另外,注意屋主取得時間,如屋主持有時間過了重稅期,也許價錢就會更加好談,想便宜買房也就更有機會。

此外,購屋者能聰明的主動出擊,如透過仲介主動開發有負債的屋主,有機會便宜買好房。以最新謄本統計資料顯示,目前全台灣約有8萬多筆房子,屋主有跟民間借貸設定抵押的狀況。因目前民間房屋借貸放款,年利率多達8%~24%,遠高於現行不到2%的銀行房貸利率,會去借款的屋主,有一定機率上有債務壓力,當然並非全部,卻是找到便宜物件的重要機會。這樣想便宜買好房就會更有機會。

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美國通膨危機未除影響,美第四季確定將再度升息,對已經在降溫中的台灣房市已經造成影響。

美國聯準會宣布升息3碼,為今年來第五次升息,因為房價與房貸利率攀高,8月二手房銷售數字已連續7個月下跌,聯準會暴力升息不僅衝擊當地房市,全球各國央行跟進升息也帶來連鎖效應。

以加拿大為例,該國今年已升息5次,房價在短短半年崩跌近22%。至於台灣方面,央行在22日宣布升息半碼,是今年第3度升息、累計升2碼,是否對房價造成衝擊引發關注,已經有網友說,如果台灣升到2.5%房市交易就會急凍,今年買房的小心了。

房仲業者統計今年第二季和第三季主要都會的銷售天數和議價空間,發現在六都中,在銷售天數上,全面增加;在議價空間上,桃園、台中與高雄議價縮小。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,升息讓買方緊縮買方購屋力,也讓交易相對遲緩,當銷售天數增加,對屋主也產生一定壓力,加上近期不少買方貸款出現狀況,致使市場交易更形膠著,某些屋主願意降開價,這也讓議價空間出現縮小。

風向丕變,桃園台中高雄轉向

今年3月後央行連續升息,第二季開始房貸利率走升,買方多認為價格應有空間,因此放緩購屋腳步,徐佳馨指出,若以銷售天數來看,北市因為價格高,屋況普遍欠理想,成交最慢,六都成交天數全面突破2個月,確實讓許多屋主產生壓力。

值得注意的是近期大幅推案的桃園、台中與高雄議價空間減少,銷售天數出現增加,在目前市況下,推估為屋主開價降低,逐漸接近行情價,但買方仍不買單,顯見屋主與買方間還有拉鋸。

房貸升升不息,買方靜觀其變

大家房屋企劃研究室副理郎美囡認為,央行升息增加購屋成本,造成買方心生觀望,加上近期股市表現差,台幣亦明顯趨軟,建議買方購屋前,應充分掌握價格走勢及政策動向,並檢視財務狀況,避免資金出現缺口,讓買屋成為噩夢一場。

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市調機構統計,北台灣各縣市今年第三季新成屋、預售屋房價仍全面走揚,各縣市平均年漲幅約 18.1%,更創波段漲幅新高;其中,以新竹縣市年漲幅逾 44% 最高,其次爲桃園 19.8%,但今年下半年預售屋的供給量明顯增加中,漲勢恐已進入末升段。

住展研發長何世昌表示,2022 年台灣房市不平靜,幾乎月月有利空,但因賣壓偏低,再多的利空仍未能擊退房市多頭鋼鐵般的鋒芒;賣壓低的關鍵在於房地合一稅延長重稅閉鎖期、缺工等原因所導致,但今年下半年預售屋供給量已明顯增加,假如買氣依舊遲滯,雖然今年底前房價不至於反轉,但留給多頭的時間恐怕不多。

何世昌認為,北台灣房價在第三季續創歷史新高,畢竟房價沒有無限上漲這回事,預估第四季漲幅將開始收斂,年增幅將由第三季高峰往下滑。至於房市多頭能否延續多久,關鍵就看選後遞延性買盤能否出籠;如選後買氣能回籠,多頭將會得到「補血」續命的機會,否則 2023 年唯恐凜冬將至。由於這波多頭主升段漲幅甚大,以及經濟環境急速惡化,預估末升段可能被壓縮到只剩一至二季。

住展統計資料顯示,台北市今年第三季新建案房價來到每坪 105.6 萬元,季增約 4.2%,已連五季改寫新高,年漲幅擴大至 12.7%。

北市各行政區第三季房價全部走升,原本萬華、文山漲幅相對落後,第二季前新建案均價還在 6 字頭,第三季起均價全都要 7 字頭起跳,意味著台北市均價 6 字頭的行政區首度絕跡;其中,萬華更出現史上第一個平均開價破每坪百萬元的建案。

新北市第三季新建案房價漲到每坪 46.9 萬元,季增約 3.1%、年增約 10.4%,連續四季刷新新高。何世昌指出,由於永和今年出現推案空窗期,買盤外溢至鄰近的中和周邊區段,中和新建案房價直線飆升至 6 字頭,成為新北市房價水準第二高的行政區,僅次於永和。

桃園市第三季新建案房價為每坪 30.9 萬元,季增約 2%,年漲幅約 19.8%。由於今年第二季前房價漲勢凌厲,桃園南崁、八德等地房價水位追平或高於新北市外圍衛星城鎮,部份買盤流回新北市,使桃市第三季買氣快速轉淡,新開賣的建案售價大多走平實路線,以致於第三季房價單季漲幅僅 2%。。

新竹地區市況雖然同樣趨緩,但買氣減幅較小,而建案售價依然測試消費者底線, 第三季新建案房價續漲至每坪 35.7 萬元,季漲幅 7.9%,年漲幅高達約 44.5%。以年漲幅來看,新竹為北台灣房價飆漲幅度最大的縣市。

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太平區受惠「黃金通勤線」74號快速道路全線通車,以及國道四號豐原潭子段啟用、台鐵高架化等重大交通建設到位,加上太平區三大既有商圈成熟,近幾年磁吸大批建商搶進購地推案,尤其是新光重劃區,近年來推案主力集中在74號線第一排。

太平區由於工業區多、就業機會也多,加上房價基期相對較台中市區低,近幾年已成為年輕首購族的購屋天堂,預售新案每坪單價已經站穩3字頭,就連屋齡2、30年的中古屋,單價也賣到2字頭,房價已不可同日而喻。

永慶不動產台中太平樂業加盟店協理朱良華表示,包括寶佳集團旗下的建設公司如櫻花、和築、勝美等,以及台中在地品牌建商如鉅虹、惠宇、大毅等,近幾年在太平新光重劃區爭相推案,在區域都有指標性建案。如鉅虹建設陸續推出「曙光之旅」一期與二期建案,當年單價1字頭,近一年來「曙光之旅」一期(含停車位)成交單價已達29萬元、房價翻倍大漲。

此外,位於新興路上的「悠活郡」社區,雖然總戶數不少,但也是新光重劃區的熱門社區,約十年前的成交單價在11、12萬元,近一年來成交單價(含停車位)每坪已達26萬元。十年前在新光重劃區買3房+1個平面停車位,主力總價約在650~700萬元,如今屋齡十年的3房中古屋,總價帶已提高到1,300~1,500萬元。

朱良華表示,近幾年太平區已是許多小家庭自住客的首選,除了新光重劃區是推案熱區之外,太平公五環保公園預計在今年完工,街容整齊,北鄰大坑、南有環保公園、中間還有自行車道,不只讓太平舊市容更新,就連台中市也少見如此寬闊的居住環境。

其中,位於南太平舊市區因為早期工業產業的發達,生活商圈早已完整成熟,太平工業區以及準備起飛的太平產業園區,更提供大量就業機會,加上近距離接軌東區新站秀泰廣場、新建國市場、LaLaport購物中心,南太平也是太平區內除了新光重劃區之外,房價較高的區域。順天建設今年第三季推出「順天緮華」,鎖定舊太平退休族、換屋族,每坪單價「坐3望4」創區域新高價。

目前太平區預售案開價已站上3字頭,如「勝美欣」每坪開價37~39萬元,鎖定剛性需求的年輕首購族。由於第四季還有許多新建案將陸續進場,預期太平區4字頭房價,很快就會看到。

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今年第三季房市遭遇升息、打炒房等利空壟罩,但建商踩剎車意願不高,根據市調機構統計,全台第三季房市總銷金額為 5540.33 億元,季增 31%、年增 22%,創 3 年來單季新高。

調查顯示,第三季新進場個數達 439 件,新增逾 3.4 萬戶供給,與前季或去年同期相比,成長 1-3 成,反觀房價雖然季減 2%,但受去年疫情影響基期較低,年增仍是向上走揚,其中最有感的新竹成交單價更大漲近 7 成。

根據數字科技 (5287-TW) 旗下的 591 新建案指出,隨著疫情管制放寬,部分地區如雙北、新竹看屋人潮明顯回流,案場每周平均來人可達 20 組以上,搭配上半年因疫情延推的新案持續出籠,吹響本季反攻號角。

台北市第三季缺乏豪宅指標案進場,價格有所下修,不過在萬華、內湖等區中小個案多點開花下,各項指標較上季均明顯回升。新北市則在三重、淡海、林口等重劃區供給下,即使缺乏大量體指標案進場,仍繳出個案數、總銷季成長 62%、28% 的好表現,量能亦重返千億元水位。

本次北台灣表現最搶眼的桃竹地區,以桃園來說,第三季總銷、戶數較去年同期相比均激增逾 1 倍,主因除了去年適逢三級警戒基期較低所致,也與幾大主力重劃區小檜溪、龜山 A7 及青埔爆量供給有關。

第三季同樣開出紅盤的新竹,隨著疫情趨緩人潮回流,價量無論與去年、上季相比均呈現爆炸成長,尤其房價更是停不下來,目前當地除了新案開價已站穩 5 字頭,成交單價更由上季 41 萬元一路衝上 49 萬元,季增幅直逼 2 成,與去年同期相比更成長近 7 成。

至於台中市近年因房市過熱,部分量體過大或價格漲幅劇烈的地區,價量都有進入「冷靜期」的徵兆。不過本季在 329 延推案及蛋白區力挺下,仍維繫量能恆溫,像與東區、北屯區為鄰的太平區,單季案量便暴衝到近 200 億元,較上季成長達 3 倍,以當地目前推案最多的新光重劃區來說,新案每坪開價約在 3、4 字頭,一般主流電梯大樓 2-3 房產品,總價帶則介於 1100-1600 萬元間,相較蛋黃區每坪開價動輒 5 字頭,對首購族吸引力更強。

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桃園市預售屋漲翻天!根據內政部預售屋實價登錄統計,桃園市各地以今(2022年)上半年,跟去年下半年的成交均價漲幅,以新屋區半年翻漲逾三成最多,憑藉黑馬姿態,晉升桃園市預售屋漲價冠軍寶座!此外,三大動力,推升桃園房價猛漲後,桃園地區要再看到1字頭的房價,就只剩觀音與大溪兩區。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示,今年上半年(H1(與去年下半年(H2)相比,桃園市全市的預售產品交易量明顯萎縮近三成,其中以龜山區交易量減幅最大,相隔半年直接腰斬,不過房價非但沒有跌,還成長了14.1%,漲幅名列桃園市第三名。

至於住宅單價表現,今年上半年全市每坪成交均價為26.2萬元,最高單價區是中壢區的35.3萬元,其次為桃園區的34.7萬元,接著龜山區以31.6萬元居第三,為高價區代表,親民的1字頭區段僅剩觀音與大溪兩區,顯示低單價預售屋即將走入歷史!

台灣房屋觀音直營店協理羅淑敏表示,產業入駐及大型上市公司的龐大就業人口,是帶動新屋區房市剛需的穩定買盤,其中以頭洲重劃區最受到客戶青睞,該重劃區位於中壢、觀音和楊梅交接處,鄰近過嶺重劃區以及好市多賣場,且有多座大型綠地公園,良好的生活環境吸引買家置產,目前當地的住宅供給以透天別墅為主,平均總價約1200~1800萬元,新大樓開價則約每坪25~27萬元,房價尚屬親民水位。

進一步觀察桃園市各區的預售屋房價漲幅,2022年H1桃園市整體成交均價,相比上期(2021年H2)成長8.3%,而受惠於都市房價「外溢效應」,以及桃園產業多元工業區發展進駐,從前被認為是蛋白區的新屋區,預售屋均價半年就翻漲31.3%之多!顯見這匹黑馬來勢洶洶。

江怡慧表示,桃園價漲主要有三大推升動力,第一、親民區段補漲,拉抬整體均價;第二,產業發展蓬勃,桃園市工廠登記1萬2千家、公司登記6萬5千家,工業產值達2.9兆,居全國第一;第三、建設遍地開花,市府經發局申請開發八德大安科技園區、大園智慧科技園區、大溪科技園區、平鎮東龍科技園區及新屋頭洲科技園區等產經樞紐,建設紅利豐沛。

江怡慧並指出,由於桃園市中心的房價不俗,住宅密集度也頗高,因此近年生活空間寬敞、房價平實的衛星城鎮,比如新屋、觀音等地,似乎愈來愈受到買家喜愛,尤其是綠覆率高的低密度重劃區,住宅買氣更顯平穩,市場表現相對突出。

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大台中下半年房市推案量衝破千億元,房市熱度不減,房價也未見下修跡象。更多自住客與置產客心態轉變,從觀望轉為關注,如何從一堆新案中找出最好住、CP 值最高的房產標的;市場也觀察,推案重返市中心態勢明確,這些穩居市中心的住宅區段,實力、潛力兼具,更勝話題性重劃區。

嶄新重劃區生活機能有待完備,讓購屋族裹足不前,但最想居住的市中心,過往因可開發土地飽和,推案產品單一,或是坪數過大、總價過高,讓購屋族難以負擔,例如北 12 期重劃區,交通、機能、學區全數到位,一直都是都市菁英首選區域,近年也因推案稀缺或是推案多為 5000 萬以上豪墅產品,而漸漸淡出購屋族視野。

中科園區今年擠身「兆元園區」,再加上台積電擴廠訊息積極推動,讓中科周邊產業與房市獲各界關注。
中科園區今年擠身「兆元園區」,再加上台積電擴廠訊息積極推動,讓中科周邊產業與房市獲各界關注。

今年中科園區正式擠身新兆元園區,再加上台積電二奈米擴廠計畫如火如荼進行中,讓中科園區周邊產業房市再被關注;加上水湳中央公園特區建設動能順暢,台中綠美圖、國際會展中心相繼上樑、水湳轉運中心動工,產業、房市雙雙被帶旺。

水湳中央公園特區
水湳中央公園特區

其中,北 12 期因座落大西屯金三角核心,已然成形的生活機能、居住品質雙雙滿足,並且同步享有水湳中央公園特區願景、中科人口及就業紅利、七期重大建設等;此外區域本身在生活機能、百貨商圈較成熟的都會區,卻有著 7200 坪文修公園,在市中心幾乎是可遇不可求的,也因為這些條件讓這裡被高檔豪墅聚落、科技菁英族群視為最宜居的區域。

市場分析,文修公園地段相當特殊,擁有強大交通優勢,可以快速接軌 74 號快速道路與國道 1 號,格外受企業主、自營商喜愛;周遭還有從幼稚園到大學一系列的完整學區,商圈機能豐富多元,種種優勢推升它成為豪墅聚落。有趣的是,區域不僅已多年未見大樓新推案,就連二手市場產品也十分稀缺且多數為大坪數規劃,足見其珍貴性,屋主住進文修公園周邊就不想搬,十分惜售。

代銷業者觀察,過往因蛋黃區價格高昂、推案坪數大,而將剛性買往外推擠,外溢至蛋白區段,然而隨蛋白區房價持續水漲船高,導致剛性買盤回流市中心已是現在進行式,而各品牌建商也早早佈局,鎖定舊市區、市中心購地推案,建議購屋族「高房價時代,更要選擇好地段」,尤其是市中心、公園第一排推案,生活便利性與休閒綠意兼具,最是蛋黃區中的核心,從今年下半年至明年第一季,都將是購屋族關注的重點。

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央行日前再度宣布升息半碼,累積今年升息已達2碼,房貸利率地板價1.81%創2016年以來新高。升息走勢下,首購族該如何找到符合能力又喜歡的房子?

對此,業者「信義房屋」則拋出三鐵則,呼籲民眾在買房時,必須把握「由大到小、比較法、333法則」三項要點,並搭配專業房仲人員建議,及新興的數位找房工具,就能達到事半功倍效果,更順利圓滿成家夢想。

信義房屋企研室試算,今年升息累計2碼(0.5%),若房貸千萬元,20年與30年期房貸,每個月將多繳2313元與2419元,全年至少得多繳2.7萬元;面對升息走勢,針對有剛性需求的首購族,信義房屋桃二區協理許玲綾提出買屋的三大建議,應掌握「由大到小、比較法、333法則」三大原則。

許玲綾指出,首購族初次開始找房,應評估熟悉的區域、工作地點等狀況後,「由大到小」鎖定特定的行政區、生活圈、社區,最後再縮小至喜歡的物件類型,逐步聚焦後,精準去看最符合自己需求的房子。

許玲綾提到,接下來則要利用「比較法」,當喜歡的社區同時有幾個物件在銷售,就須根據自身對於面向、樓層、裝潢等條件的喜好加以判斷、取捨。最後,買房最重要的就是自備款及日後每月房貸的還款能力,自備款部分,建議要抓總價2至3成,以支付頭期款、裝潢、添購家具、繳交稅費。

至於每月還款能力,則應依據「333法則」,將家庭收入分成3等分,房貸、生活費、儲蓄平均分配,即使更緊繃一些,每月房貸金額至多仍不應超過月收入的一半。許玲綾強調,把握以上買屋三原則,搭配質優房仲業務人員的建議,以及如信義房屋近期推出許多數位工具。

例如「一站式找房找房貸」網頁,由使用者直接輸入「我有多少自備款」、「每月想支付的房貸金額」、「希望的貸款年限」、「想買在哪個地區」等條件,網站會自動以當前央行公布的五大行庫利率,試算出總價最適合的可售物件。從數據顯示,「一站式找房找房貸」所有功能中,「自備款找房」評估試算的使用率最高,顯示購屋者在考量買房時,資金條件絕不可忽視。

同時,「一站式找房找房貸」網頁還提供「房貸比一比」功能,依據使用者輸入的職業、年收入、名下有無房貸等資料後,盤點出信義房屋超過14家銀行合作夥伴中,各項優惠房貸利率方案;在「房訊知識觀點」中,也彙整房貸政策新聞、申辦流程小知識等資訊,協助消費者在買屋歷程中更為清晰、便利。

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台北市房市經過資金帶動,不同坪數的價格漲幅也出現異動,依據實價登錄資料統計,今年各坪數區間平均成交價與去年相比,上漲幅度在 10% 以上的竟然是 51-80 坪,其中 51-60 坪的住宅成交單價年漲幅 11.6%,顯見大三房及四房成為今年漲勢最猛的住宅類型。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,大三房、四房曾為市場票房毒藥,房市下修盤整時乏人問津,近期因資金潮拉高購屋預算,以及疫情讓居家時間增加,買方重視開闊的室內空間,且 80 坪以下的總價容易控制在央行豪宅貸款限制,及台北市豪宅稅的標準內,讓今年單價有亮眼表現。

今年各坪數區間的平均成交單價,超過 20 坪的住宅,有坪數越大、單價越高的趨勢,超過百坪的住宅均價維持在百萬行情,但跟去年相比沒有明顯變動,其它坪數區間都有明顯漲幅,20 坪以下成交單價上升至 7 字頭,均價 71.4 萬元、年漲幅 3.8%,41 坪到 80 坪都從去年的 6 字頭漲至 7 字頭,其中,5160 坪均價 72.9 萬元、增幅 11.6%,61-80 坪均價 76.2 萬元、增幅 10%,是漲幅最大的坪數區間;單價還維持在 6 字頭的坪數是 21 坪到 40 坪,儘管價格尚未叩關 7 字頭,今年房價也都有 7-9% 的漲幅。

郎美囡分析,通常大坪數總價必然偏高,百坪住宅通常為豪宅,去年已反應高端買方回歸的資金動能,今年價格表現疲軟,僅維持去年水平,至於價格表現一直都相當強勢的小宅,今年均價成長幅度落後大坪數,由於小坪數多年來因少子化及不婚主義的社會結構變化,以及高房價之下,小坪數有低總價優勢,且小宅易於出租,故穩居台北市熱銷物件,前幾年價格隨著房市谷底反彈也已成長,因此漲勢放緩,此外,今年銀行放款趨於保守,過大或過小的住宅成數不盡理想,也會影響買方追價意願。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,今年下半年市場多空交錯,央行連續三季升息、全球經濟衰退,不動產市場明顯降溫,投資置產憂心高點進場,尤其坪數過大或過小的產品在市場修正之際最容易受到衝擊,建議購屋前務必多方評估。

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全台六都分別公布 9 月「建物買賣移轉棟數」,交易量合計 1 萬 8358 棟,月減 4.2%,年減 14.2%,包括雙北及高雄、台南四都 9 月衰退幅度都超過 2 成,累計前 9 月移轉棟數 18.75 萬棟,年衰退 1.4%。

在台灣重要都會區房市交易走疲中,以台中房市交易表現最突出,台中 9 月建物買賣移轉棟數 4098 棟,月增 1.8%,年增 2.2%,累計前 9 月建物買賣移轉棟數 3.75 萬棟,年增 6.5%。前 9 月六都以高雄及台南的表現最差,分別衰退 9.8% 及 7.1%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說, 9 月建物買賣移轉棟數主要反映 8 月至 9 月初的市況,全球通膨攀高,而俄烏戰爭未歇,通膨難有趨緩的機會,經濟復甦力道放緩,全球股、匯市出現大幅震盪,衝擊民眾對經濟前景的信心,加上 8 月初兩岸關係緊張,地緣政治風險增,面對諸多不確定性環繞,讓市場觀望氣氛濃厚,民眾購屋態度轉趨謹慎,房市交易熱度降溫。不過桃園與台中因交屋潮挹注下,交易量不減反增。

陳金萍指出,去年房市受惠豐沛資金、低利環境、台商回流等利多匯集下,表現亮眼,反觀今年,疫情仍未穩定受控,且全球貨幣緊縮、升息、地緣政治風險等變數影響,經濟前景恐不樂觀。國內景氣燈號連 6 綠,但再降 1 分就落入黃藍燈,第四季國內經濟景氣面臨挑戰,而消費者信心指數也創 13 年新低。

此外,觀察 8 月五大行庫房貸利率已飆升至 1.729%,創逾 6 年新高,加上央行於 9 月再升息半碼,後續房貸利率將再攀升,2% 的房貸利率已為期不遠,若利率持續升升不息,恐衝擊民眾購屋意願。

房仲業者指出,今年累計前三季交易量較去年同期衰退,再度回到負成長,且後市變數仍多,且去年第四季六都建物買賣移轉棟數平均每月為 25,856 棟,今年即使是交易最熱絡的 3 月也僅 2 萬 5257 棟,因此,預期今年第四季房市難有去年同樣的激情表現,今年全年交易量負成長態勢已難扭轉,量縮格局已定。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,從買賣簽約到完成移轉登記,通常需要一個月到一個半月間,因此 9 月的移轉大概反映 7 月下旬到 8 月的市況,當時市場受到 8 月對岸軍演等影響,導致市場交易量萎縮,台灣央行第三次升息則是 9 月下旬的事情,尚未反映在移轉數據上,雖然第三季市況轉差,但去年第三季也是受到疫情衝擊而基期較低,加上本季還有交屋撐住移轉量,實際的交易狀況還是偏向量縮走勢。

曾敬德表示,以 9 月交易市況還是維持相對低迷來看,下個月的移轉數據恐怕還是不太樂觀。

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房仲根據六大都會區地政局公布的9月買賣移轉棟數分析,今年9月南部交易衰退明顯,雙北減幅也不低,研判未來在中央銀行連續升息及全球經濟衰退疑慮下,買賣雙方對市場預期看法不同且缺乏共識,後市傾向「量縮價平」。

六都地政局公告,六都今年9月買賣移轉棟數共1萬8358棟,月減4.2%,年減14.2%。另外,今年六都第3季買賣移轉棟數共計5萬5990棟,季減15.9%、年增0.5%。

進一步觀察六都各地9月買賣移轉棟數,北部方面,台北市1958棟,月減12.4%,年減21.3%;新北市4120棟,月減7.8%,年減21.3%;桃園市3663棟,月增5.2%,年減2.4%。

中南部方面,台中市4098棟,月增1.8%,年增2.2%;台南市1757棟,月減12.9%,年減20.9%;高雄市2762棟,月減5.6%,年減24.9%。

針對各地房市表現,大家房屋企劃研究室副理郎美囡透過新聞稿分析,除了南部9月明顯量減,雙北減幅也不低,雖然雙北房價漲幅低於中南部,但缺乏資金動能支撐,且升息後高總價物件反應利息支出的部分更為明顯,降低買方進場意願,反觀台中市9月還有成長,主要交易熱區還有交屋量,各重劃區也持續有亮點,吸引買方目光。

關於整體市況,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,央行9月底第3度升息產生的影響,要等到10月後才會反映在買賣移轉的數據上,加上第4季利率仍有持續上調的變數,近期股匯也連袂走低,經濟展望趨於保守,衝擊買氣,在利空盤旋下,後市表現估計將傾向「量縮價平」。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為,央行升息加上全球經濟陷衰退危機,使買方對於未來抱持觀望態度,然而新屋房價下跌不易,雖市場有零星小建案主動降開價,卻未見降價拋售潮,顯示屋主認為不動產在通膨壓力下價值仍然可期,不輕易讓利,導致買賣雙方缺乏共識,因此短期榮景難復見。

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主計總處最新國情統計通報顯示,儘管今年前8月建物買賣移轉棟數已落入負成長,前7月全國不動產經紀業銷售額年增仍達14.1%;業者推測,房價居高不墜加上人海戰術,均挹注不動產經紀業銷售額表現。

主計總處國情統計通報引用財政部統計,指出全國不動產經紀業銷售額在103至105年間,因政府推動房市信用管制及房地合一稅等措施,銷售額逐年縮減,106年起才隨著房市回溫,逐年上升至110年的新台幣1010億元,今年前7月為529億元,較去年同期續增14.1%。

進一步觀察今年前7月全國不動產經紀業銷售額結構,以仲介業473億元為大宗、占比達89.5%,年增15.9%,代銷業則為56億元、占10.5%,年增1.1%。

主計總處指出,不動產經紀業銷售額與建物買賣移轉棟數變化高度相關,據內政部統計,110年建物買賣移轉所有權登記34.8萬棟,較109年成長6.6%,連續5年正成長,不過今年1至8月移轉22萬棟,年減0.4%。

今年以來房市交易降溫,景氣放緩,為何不動產經紀業銷售額可達雙位數成長,住商不動產企研室資深經理徐佳馨點出3原因,一是房價穩定居高,二是即便住宅市場降溫,房仲仍靠著預售轉單、土地、辦公室等其他類型的交易維持收入。

徐佳馨接著指出第三點原因,前兩年房市大好,吸引不少人投入,房仲業家數與人數雙創新高,滲透率也跟著提高;雖然大餅分食之下,平均可能賺少了,但整體營業額因而持續提高。

主計總處也提供縣市別的銷售額數據,今年1至7月直轄市六都不動產經紀業銷售額合計443億元,占全國8成4,年增13%,其中以台北市130億元最多、占24.5%,台中市85億元居次、占16.0%。

就增減幅而言,以高雄市較去年同期成長24.0%最大,台中市及新北市也分別增14.4%及13.5%;六都以外縣市合計86億元、占16.2%,年增20.1%,較六都合計增幅高出7.1個百分點。

台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真指出,今年以來,房市走緩的跡象愈來愈顯著,買賣雙方對價格認知拉大,使得交易量低迷,房市量縮格局短期難以改變。

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忠泰房屋為業界知名代銷業者,歷年推出建案有口皆碑,忠泰房屋協理張智傑表示,每年約規畫3至4個指標案,總銷金額在50億元至100億元之間,不追求量體規模,專注在營建品質、誠信行銷與售後服務,因此深受購屋族信賴,今年主推「廣宇江南」、「安家秀」、「忠泰湛」等台北市預售案,創下買氣佳績,受市場矚目。

觀察明年忠泰房屋預備推案,張智傑指出,手中有總銷達百億的忠泰大同案醞釀中,基地位南京西路近迪化街精華區塊,為集團布局逾10年的都更案;另外還有土城承天路廠辦、新店能仁家商旁住宅案等,皆備受市場期待,詢問度相當高。

近期房市受疫情、升息等利空影響,市場觀望心態漸濃,分析接下來市場主流產品,張智傑認為,受家庭人口結構改變及房價上揚影響,台北市將以總價3000萬2房、新北市以2000萬2房撐起市場買盤,也會是最順銷的產品。如內科江南街預售案「廣宇江南」規畫17~39坪,產品符合市場主流,目前17坪1房已完銷、27坪2房僅剩1戶可售,很受科技新貴青睞。

另外,張智傑觀察到北部市場的格局需求正在改變,過去套房對應總價最具優勢,現在則因為單價上漲而不再強勢,加上現在年輕夫妻少子化,讓2房成為最熱門產品,除非有明星學區、設籍套房需求加持,否則在近年能明顯看到2房產品更為熱銷,與中南部3房為主流的情況有很大差異。

展望房市發展,張智傑指出,市場雖然轉冷,但雙北市價格仍相對持穩,交易量則約略減1成、成交期拉長,呈現「量縮價穩」格局,只要台灣經濟沒有發生太大轉變,價格都會保持穩定。

至於近來中南部房市明顯因台積電議題投機炒作過熱、漲幅速度過快,但其實帶來的工作機會被虛胖,實質上不會有這麼多的人口受益,因此目前交易量和速度已經被抑制,當激情退去將面臨市場修正期,加上有投資客拋售潮,市場價量將較紊亂。

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