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 最新消息

基隆捷運於上月通過環評審查,房仲業者統計近三年實價登錄資料,沿線各站周邊直徑一公里內房價平均成長 12.7%,詳細爬梳資料後發現,漲幅最大跟減幅最大都在八堵站周邊,公寓產品,均價成長 28.3%,滑落最多的是華廈產品,衰退逾 1 成。

基隆捷運第一階段規劃路線將從南港站至八堵站,其中位在基隆市境內的有 5 站,各為北五堵、百福、六堵、七堵、八堵,

中信房屋研展室副理謝欣亞表示, 八堵站周邊的大樓華廈產品原本就較少,而近三年的均價為負成長的原因,與 2020 年的數筆較高單價的交易有關,當年度所有華廈的交易均為八堵知名社區東京站的釋出,因而連帶影響了均價。該社區屋齡 10 年,近兩年的價格一路攀升,目前非一樓物件有一坪 26 萬的成交紀錄,而周邊 30 年以上的華廈,一坪 15 萬內都有機會入手。

至於房價飆漲部分,統計數據顯示以八堵站周邊的公寓漲幅最為明顯,近三年每坪單價從 9.9 萬元漲至 12.7 萬元,漲幅達 28.3%,謝欣亞分析表示,該區房價漲幅雖高,但因為房價基期較低,相比沿線各站的公寓產品,目前還是單價最低的,雖離捷運通車還有 9 年時間,但八堵車站有台鐵可搭乘,因此這兩年也備受青睞。

綜觀近三年基隆沿線周邊房價漲幅,整體以百福站的表現最佳,大樓均價漲幅 22.5%,華廈平均漲幅 15.1%,公寓平均漲幅 24%,基隆仁愛加盟店店長劉德鳳說,百福站跟北五堵站都是基隆比較靠近汐止的區域,而百福站搭乘台鐵到南港車站僅需 14 分鐘,交通十分便利,中古大樓每坪大約 25 萬元左右,高樓層 (4、5 樓) 的公寓還有 1 字頭,相比汐止而言,房價非常實惠,也有不少汐止居民前來購買。

謝欣亞補充,基隆捷運綜合規劃核定後 9 年通車,預計車距 6 分鐘 1 班。目前第一階段僅到八堵站,第二階段才規劃深入到基隆市區,惟路線部分,由於台鐵、捷運共容難度高,目前尚未定案。

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台中市消費力驚人,業績最強的台中新光三越及台中大遠百去年營收合計超過 400 億元,台中商場遍地開花,許多新案推動也以商場為行銷主軸,觀察各知名商場周邊房價,疫情前後房價強勢上揚,位於東區的三井 LaLaport 周邊房價四年多漲幅高達 50.5%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出,百貨商場及購物中心囊括消費、休閒、量販店及主題餐廳等,為當地擴充生活機能,近幾年演變為區域房市利多,低價區搭上疫情資金潮,促成房價大幅躍進。

綜觀各商場周邊房價走勢,三井 LaLaport 房價上漲 50.5%,今年第一季平均成交價每坪 29.8 萬元,從每坪不到 20 萬元增值逼近 30 萬元,位在北區的中友百貨周邊房價也成長 22%,今年平均房價每坪 27.2 萬元,反觀西屯區精華地段的 3 棟百貨周邊漲幅相對低,新光三越及大遠百周邊今年平均房價每坪 34.9 萬元,與去年相比價格略有回落,不過仍比 2019 年增加 11.9%,廣三 SOGO 今年平均房價 26.1 萬元,與疫情前相比僅成長 6.1%。

住商不動產西屯逢甲加盟店店東詹豐澤分析,不同區域百貨商場周邊房價漲幅不一,與主力買方及房價結構有關係,以七期兩大百貨為例,周邊豪宅林立,主力客群為高端買方,購買頂級豪宅以投放資金為主,價格波動不大,另一種買方考量不動產選擇性信用管制,會將購屋總價壓在 4000 萬元以下,除此之外,自政府大力打炒房,預售屋禁止轉售將投資人導入中古屋市場,但購屋流程與稅制的操作空間有限,買方以低價位為目標,且自用買方顧慮升息壓力也以低價物件為主,因此平均房價今年略為修正。

商場拉動區域房市的力道強,才剛動工的漢神洲際購物中心及尚在評估階段的超級娛樂城,周邊房價漲幅顯著,今年第一季漢神洲際購物中心周邊均價每坪 30.1 萬元,比疫情前高 37.4%,超級娛樂城均價約 27.8 萬,高於疫情前房價 26.9%,郎美囡指出,這兩大商場除了本身規劃吸金,交通更具優勢,漢神洲際在 74 快速道路旁,超級娛樂城位於烏日高鐵站,話題性十足,區域機能可期,新案價格帶動整體房價上升。

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代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,2023 年 4 月分數 47.6 分,分數較 3 月 48.1 分減少 0.5 分,對應燈號仍維持綠燈,已經「連 5 綠」。風向球六大構成項目中的來客組數、成交組數分數上升,但預售屋推案量、新成屋戶數分數下滑。

住展企研室經理成采錡指出,4 月風向球分數小跌一跤,是因為 3 月新建案市場推案大舉放量,儘管 4 月推案量也不低,仍較上月減少 1000 多億元。至於建案來人與成交組數表現,受惠於 329 檔期新案進場拉抬市況,4 月各區房市買氣稍有回溫,並以新北市況表現最佳。

正值新建案市場的傳統旺季,4 月北台灣預售屋推案量達 1000 多億元,大台北地區單一案量逾 15 億元以上的指標案有台北市 - 中山「睦月」、松山「伊邸」、大安「統創翼」、文山「岳泰峰華」,及新北市 - 三重「晴空大地」、板橋「馥華原真」、泰山「佳鋐運」等案。

北台灣今年 4 月完工釋出的新成屋戶數約 200 戶,但無單一案量逾 15 億元以上的指標案。

成采錡表示,隨著北台灣房市買氣小幅回溫,日前放緩推案步調的業者也重新踩下油門、推出新案,然而今年北台灣待售住宅建案數量已連續三個月上升,並在 4 月底逼近 1200 個,建案正面臨越來越大的競爭壓力。


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地緣政治影響,外國人購屋態度似乎有所改變。根據內政部公布外國人取得台灣不動產統計數據,土地與房屋移轉量雙減,但面積卻出現明顯消長。今年第一季土地取得面積超過3萬坪,比去年同期增加93.3%,建物面積僅5千多坪,較去年同期大幅減少59.6%。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡指出,房地合一稅制下,外國人賦稅壓力大,加上平均地權修正案上路後,也會影響以外國法人資產配置,不動產市場在今年第一季出現地熱房冷狀況,顯見外國人取得台灣不動產出現質變。

六都各有所愛,桃園屬意買土地

就整體取得狀況來說,建物為243棟,土地為704筆,分別較去年同期減少7.3%與12.8%,六都表現上,建物取得以台北市最多,今年第一季共60棟,面積共1,444坪,平均每棟約24坪,台中市建物取得面積位居第二,共1,094坪,以取得33棟估算,平均每棟約33坪,平均每棟取得的面積都不大。

而外國人取得土地大宗落在桃園市,共取得224筆、23,219坪,為六都中外國人取得土地唯一破萬坪的區域,新北市及台中市各取得超過1百筆土地,面積新北市3,182多坪,台中市1,569坪,至於南二都無論在土地或建物的取得數量都敬陪末座,顯見外國人購置台灣房地產多在中部以北。

郎美囡表示,台灣不動產租金投報率偏低,加上短期持有的稅制不友善,投資吸引力不高,惟經濟表現穩健,近幾年台商回流及國際企業部屬設據點,外國人置產仍維持一定量體,購買住宅、辦公室居多選擇首都台北市,此外,台中市位居台灣中心位置,南來北往快速,並具有諸多重劃區及科技園區的規劃,故外國人取得建物及土地數量也不少,不過,購置土地則偏好地價相對低,但又具有國際交通優勢的桃園市,也使其成為土地交易王。

地緣政治打買氣,擁抱長線為王

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示,過往外國人在台交易不動產應多為台商僑外資,不過在政策限制下,短期投機大門已關,加上政府對於洗錢防制的謹慎,轉進不動產需要更多準備,也因此在規劃上也比過往更為細膩,促使海外買家必須眼光放遠,偏偏台灣短期內地緣政治隱憂揮之不去,也讓外國人轉進不動產更為謹慎。

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彰化二林中科迅速發展,包括半導體封測大廠矽品精密、成運汽車二林電巴產業園區等紛紛進駐,帶來上萬工作機會,加速園區周邊房市升溫。其中彰化在地建商維瓦第建築團隊,配合縣府開發二林中科園區政策,推出「中科101」以及「中科A+」,吸引不少「中科新貴」目光。

目前中科二林園區已經有將近40家廠商核准進駐設廠,縣府、中部科學園區管理局也積極招商,二林園區可供上百工廠進駐,光是目前建廠完畢及建廠中的廠商,總投資金額就高達1136億,未來可創造上萬工作機會。

儘管目前民眾仍看不出來未來發展,但當地房仲可是超有感,有房仲業者表示,近來接到不少二林中科新貴買房、租房需求,通常這些員工多數都來自都市,因此看到二林、溪湖等主要生活圈房價,都覺得很便宜。

房仲說,近年最大變化就是大樓建案變多,二林中科生活區以二林、溪湖、員林為主要區域,溪湖比二林貴5至8萬,員林又比溪湖貴3至4萬,因此折衷多數民眾選擇溪湖,目前溪湖建案多數由二林中科或當地民眾購買,另一半則是房東購買,看準租屋需求增。

維瓦第建築團隊指出,他們在二林中科生活圈精華區溪湖推出商業區大樓「中科101」,在溪湖文教區推出「中科A+」,光過去這一年,維瓦第在大溪湖、二林地區就建設9棟大樓,以中科101來說就有120戶,可見二林中科園區的房市需求有多大。

維瓦第說,他們配合政府辦理「都市危險及老舊建築重建辦法」,申請耐震、智慧建築標章,提供更安全智能的居住品質,像是「中科101」,就是南彰化地區首件雙標章認證的開發案,為二林中科生活圈開啟建築新的里程碑。

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根據國家科學技術委會統計,2018年美中貿易戰以及2020年全球新冠疫情影響之下,台灣科技產業受惠於全球轉單效應帶動,新竹、中部及南部3大科學園區自2018年營業額2兆5960億元,逐年成長至2022年營業額已經突破4兆2664億元,創下新高紀錄。



永慶房產集團根據2018年至2022年5年期間3大科學園區與園區所在都會區中古屋買賣實價登錄資料彙整,發現3大科學園區周遭中古屋房價明顯上漲,其中以南部科學園區近5年房價漲幅突破6成最為突出,中部科學園區房價漲幅則與所在地台中市縣市相當,園區題材利多相對較不明顯。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,依據2018年至2022年平均房價漲幅數據發現,3大科學園區中,南部科學園區與新竹科學園區近5年房價漲幅均超過6成,其中,南部科學園區5年漲幅高達67.7%,將近7成,新竹科學園區漲幅則為63.1%,中部科學園區漲幅則以39.3%位居第3。

陳金萍說,南部科學園區位於善化區新市區交界,距離台南都會區相對較遠,園區從業人口更傾向在園區附近租房或購屋,讓台南科學園區周邊房市近年的快速成長,主要受惠於台積電宣布3奈米製程進入量產投資擴廠影響,吸引國際半導體大廠艾司摩爾(ASML)、GOOGLE及多間半導體中下游供應商進駐,創造了大量的就業機會。加上不動產價格相較於中、北部便宜,因此,吸引不少投資、置產族群搶進,房價呈現漲勢,近5年平均單價從2018年15.5萬元成長至2022年26.0萬元,單價從「1字頭」漲至「2字頭」,漲幅高達67.7%,居全台科學園區之冠。

至於新竹科學園區則是台灣發展最早的科學園區,也是最知名的科技產業聚落。陳金萍說明,新竹科學園區周邊房市交易主要是受惠竹科就業人口成長動能支撐,據統計竹科就業人數於去年12月已達17萬5217人,占新竹縣市人口將近17%,竹科新貴所得高且收入穩定,在購屋、置產剛性需求強勁下,周邊房市交易火熱,買盤穩健使房價持續走高,住宅單價從2018年23.6萬成長至今年38.5萬元,是3大園區中房價最高的地區,5年房價漲幅達63.1%。

若再進一步觀察3大園區以及座落縣市的房價漲幅可以發現,園區題材效應是可被複製的,3大科學園區5年漲幅均超過縣市漲幅,陳金萍指出,3大科學園區中,新竹科學園區與南部科學園區漲幅明顯高於新竹縣市與台南市,新竹科學園區5年房價漲幅63.1%,而新竹縣市漲幅則為50.8%,南部科學園區漲幅高達67.7%,台南市漲幅則為49.0%,顯示科學園區的磁吸效應明顯,在產業聚落、就業機會、人口紅利加持下,購屋需求穩定成長,也推升房市交易價格。

中部科學園區與台中市整體房價漲幅相當,陳金萍指出,中部科學園區鐵、公路交通便捷且鄰近台中都會區,園區從業人口約5.5萬人占台中人口比例不到2%,加上台中市近年積極推動市地重劃,房屋供給相對充足,加上比價效應下,園區題材外溢效應明顯,轉往沙鹿、龍井、大雅等區域,形成縣市房價呈現均質成長的狀況。

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台灣房價持續走高,使購屋坪數越來越小,就連豪宅產品也不例外。永慶房屋統計2018年和2022年五年間,七都豪宅單價、坪數和平均總價的變化,新竹縣市豪宅平均房價漲幅最高,突破3成;台北市豪宅縮水最嚴重,平均總坪數減少15.4%。比較七都豪宅平均總價的變化,台北成七都中唯一出現降價的縣市,降幅5.4%。

永慶房屋統計七都豪宅五年間單價、坪數、總價的變化,發現七都豪宅都出現坪數下降的狀況。(示意圖)
永慶房屋統計七都豪宅五年間單價、坪數、總價的變化,發現七都豪宅都出現坪數下降的狀況。(示意圖)

新竹豪宅房價漲幅31.9% 遠甩其他直轄六都

七都豪宅平均單價除北高兩縣市漲幅相對溫和,分別只有7.0%和6.9%之外,其餘五都均有12%以上的漲幅。其中新竹縣市漲幅最為驚人,高達31.9%。如此高漲幅也讓新竹縣市從2018年的第五名,到了2022年以49.2萬元的水準擠下高雄的44.9萬元,躍升第四。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,新竹縣市是台灣高科技產業的重鎮,近幾年匯聚大量的高薪科技人才。根據財政部2022年年中發布的全國綜合所得總額統計,新竹市以平均112.7萬元居冠、新竹縣以100.4萬元位居第三。全台最富有村里第一名,綜合所得總額平均數高達新台幣301.2萬元的關新里,也位於新竹市。竹科新貴們如今已成為全台口袋最深的購屋主力族群之一,也明顯拉抬新竹豪宅房價漲幅。

七都豪宅全面變小 台北縮水最劇 台南近200坪最大

在坪數部分,七都豪宅都出現變少的狀況。台北豪宅縮水最嚴重,五年間減少了15.4%,其次是桃園,則有12.9%的減少。若以實際坪數來看,桃園減少23.2坪最多,其次才是台北市。陳金萍指出,由於土地成本、建材與人工成本持續攀升,也為了避免讓豪宅總價上漲太過劇烈,許多建商往往以減少坪數的方式因應之,才使得豪宅坪數逐漸變少。

2018與2022年七都豪宅單價、坪數與平均總價變化
2018與2022年七都豪宅單價、坪數與平均總價變化

值得注意的是,七都中台南豪宅坪數縮水最少,五年間坪數僅減少7.8坪,降幅3.8%。2022年平均坪數也有近200坪空間,比第二名的桃園市還多出41坪空間,幾乎是一套三房產品。

至於七都豪宅的平均總價,台北市出現5.4%的降幅,是七都中唯一下降的縣市。其餘六都中,除高雄市增幅相對和緩外,其餘縣市均有10%以上的增幅,新竹縣市以17.2%的增幅位居第一,而就實際金額而言,新北市豪宅在五年內總價增加超過1000萬元,金額最大。陳金萍分析,台北豪宅價格居高不下,坪數也出現縮水狀況,使得部分豪宅客群也開始從台北蛋黃區外移到蛋白區尋覓CP值更高豪宅產品,使得新北豪宅總價持續攀高。

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藏壽司成為房價指標?台灣房屋彙整南二都、嘉屏6家藏壽司周邊1公里房價,發現周邊房價2年漲幅分別為2~35%不等。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示,許多大型連鎖店進駐區域前,都會先做過人口消費力評估,如便利商店、蝦皮店到店等,故可做為房屋前景參考指標之一。

藏壽司2021年陸續進駐南台灣嘉義、台南、高雄、屏東地區,陸續開設了6間大型街邊店,根據台灣房屋統計,6店近2年房價,「台南中華西路店」、「屏東勝利路店」漲2%,「高雄時代大道店」漲幅約16%,「嘉義博愛路店」及「台南開元路店」則約20%漲幅,「高雄岡山店」,漲幅則突破35%。

李家妮說,大型連鎖店進駐任何商圈前,都會有專業團隊評估當地消費力,包括未來潛力及現有人口消費力兩大部分,而店家陸續進駐後,亦會拉抬當地機能,起到相輔相成的效果,讓當地房市更有撐。

台灣房屋巨福岡山加盟店店東曾培宜表示,藏壽司高雄岡山店,就位在岡山最夯的「樂購廣場」,除了藏壽司,周邊亦集結了包括UNIQLO、無印良品、NET、健身工廠等大型街邊店,串聯整體商機更加活絡,區內亦擁有秀泰影城、高醫岡山醫院、岡山文化中心,並有捷運南岡山站繞行,交通機能便捷,鄰近就是87期重劃區,整體生活圈未來發展可說利多無窮。

曾培宜說,此生活圈交易量多集中在介壽東路以北的火車站商圈,像是指名度相當高的國宅社區勵志新城,交易表現就相當熱絡,另外,鄰近樂購廣場周邊因新大樓建案稀有,單案推出更顯搶手,像是位於和平國小附近的新大樓案,2020年預售階段,成交均價約落在16~17萬元左右,成屋後近一年平均單價已衝上2字頭,更有屋主最高以每坪26.6萬元成交,每坪增值達10.9萬元獲利轉手,也助攻區域房價漲勢明顯。

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打房一波波,升息已連續5度,台北市房價也終於鬆動了!根據今(27)日最新出爐的台北市2023年4月動態月報指出,房價已連續2個月從史上最高點下跌,目前每坪標準住宅單價下修至58.25萬元。

根據今天最新公布的台北市地政局4月動態月報,台北市房價已經連鎖下跌2個月。

最新出爐的2023年1月全台北市住宅價格指數,為115.47,較前月115.68下降0.18%;較去年同期112.73上升2.43%。

至於全台北市標準住宅,平均總價約1,829萬元,標準住宅單價每坪58.25萬元。

包括大樓、公寓、小宅,3大類型產品,全部同步下跌。

而史上最高點,則在2022年11月的每坪58.54萬元。

而最新的大樓住宅價格指數為119.88,月減0.15%;至於公寓,住宅價格指數111.19,月 降0.61%;小宅住宅價格指數110.48,較前月 下降0.90%。

台北市地政局指出,觀察全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢,月線全面下跌;季線大樓維持上漲,其餘下跌;半年線小宅持續下跌,其餘上漲。

在交易量方面,地政局指出,1月台北市房市交易量減少22.45%,年減20.61%,實價登錄交易件數570件。

交易總額139.08億元,較前月減幅20.29%,較去年同期則萎縮32.27%。

觀察台北市各行政區的表現,其中有2區增加、10區減少。

交易量增加的行政區,為中正區、士林區,較前月分別增加 18.52%、8.70%;減幅最大為南港區,較前月減70.73%。

各行政區交易總額依序由中山區 24.92 億元、內湖區 23.39 億元及大安區 20.43 億元位居前 3 名。

總額最少為南港區,僅 2.51 億元,總額最高的中山區與最低的南港區,差約 8.93 倍。

交易總額增幅最大為內湖區,較前月增加 25.28%。

減幅最大為南港區,較前月減少 76.21%。

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政府打炒房數箭連發、連同升息等利空下,對房市無疑是雪上加霜,但全台 15 大行政區房價卻絲毫不受影響,反而逆勢上漲再創新高。根據《591 實價登錄》統計 2023 年首季七都各行政區中漲幅最多的是台中市東區,今年首季房價正式突破 3 字頭,寫下年增逾 3 成的佳績。

另外,新竹市香山區、新北市八里區、台南市安南區等蛋白區,也有超過 2 成的漲勢,顯示房價沒有最貴只有更貴。

統計顯示,2023 年第一季房價增幅最多的地方是台中東區,東區近年建設利多加上三井 LALAPORT 於今年初正式開幕,替該區帶來人潮與就業機會,其中區域內新成屋「台中新站」單價直逼 5 字頭,連帶拉抬東區房價,寫下年增逾 3 成的佳績。而一旁的太平也不遑多讓,擁有便捷的台 74 號快速道路、台鐵高架化等交通建設,加上受到北屯與東區房價外溢效應影響,成為台中首購熱區。

房價漲幅超過 2 成的則有新竹香山,2023 年首季房價揮別 1 字頭,新竹近年以竹北及東區房價領漲,不過香山去年在公道三路開通下增添利多,縮短與竹科、市區或其他外地交通的便利性,同樣受惠的還有相鄰的北區,與去年首季相比也有逾 1 成漲幅,北區除了金雅重劃區高價位區段外,也有不少小資族轉往南寮漁港周邊 2 字頭區域購屋。

今年首季房價創新高的還有新北八里,在淡江大橋、八里輕軌等建設利多加持下,處於雙北房價親民區的八里,獲得小資族青睞。再來則是台南此次唯一入榜的安南區,受惠北外環道路縮短與南科間的距離,區域內的九份子重劃區吸引南科新貴置產。

高雄大寮是此次榜上房價最親民的行政區,今年首季成交單價僅 13.3 萬元,大寮位於捷運沿線,未來還有重劃區及商場開發計畫,吸引鄰近的的鳳山、三民、屏東等地購屋族。而相鄰的鳳山今年房價也正式站上 2 字頭,鳳山除了既有的捷運橘線,未來還有黃線行經,建設方面則三井 LALAPORT 等商場規劃,在人口紅利及建設利多下,房市持續熱絡。

房價漲幅超過 1 成的還有新竹縣湖口鄉,區域除了湖口工業區支撐購屋及租賃市場之外,房價 2 字頭的王爺壟重劃區,吸引新竹首購目光。而台中另一上榜的行政區則是烏日,首季成交價站穩 3 字頭,烏日高鐵特區挾帶三鐵交通路網以及高鐵娛樂購物城等重大投資案的優勢,也是建商積極搶進的兵家必爭之地,前景備受期待。

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升息、打炒房政策等利空頻傳,過去節節上漲、居高不下的房價上漲動能消失,都會區房價也開始鬆動。根據信義房屋公布3月的房價大台北月指數顯示,台北市房價自去年10月高點以來,至今年3月下跌6%,已回跌至一年前水準,跌幅更甚於房價相對穩定的新北市。

該指數顯示,台北市3月房價指數為142.4,月減2.53%、年減0.34%;新北市房價指數為172.43,月減0.01%、年增4.53%。

雙北在2018年以來的房價上漲潮中,多呈現同步走揚的走勢,不過在去年下半年創下歷史高點後,走勢紛歧。

台北市在去年10月創下歷史高點以來,6個月中有5個月下跌,半年間跌幅已經達6%;新北市雖然有波動,不過,在相對穩定的剛性需求買盤支撐之下,仍舊處於高檔的位置,目前房價水位與去年第三季的高點差距並不大。

全台各地房市在這波景氣熱潮中,房價紛紛在去年下半年達到高峰,不過隨著全球經濟不確定性提升、國內升息啟動、打房政策發酵、預售市場低迷,房價漲幅收歛,部分房價也開始微幅修正,過去房價最穩定的台北市房價也因剛性需求買盤外溢、精華區高價區段及高端產品成交趨緩,而有較明顯鬆動。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,指數反映房價已經漲不動,未來呈現盤整機率較高,未來怎麼修正,還要觀察未來幾季狀況,整體交易呈現交易時間拉長,且議價空間略增,接下來要觀察房市是否有足夠韌性,如何進行這波景氣修正循環。

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報復性旅遊讓觀光業一飛衝天,依據觀光局統計,2022 年全台旅館平均房價每晚 4195 元,一年成長 11%,其中南投縣旅館平均要價 1.5 萬元,爲縣市房價天花板,如此蓬勃發展也吸引外資投入,根據經濟部資料,去年華僑及外國人來台投資住宿及餐飲業共 7494 萬美元 (新台幣 22.9 億元),比 2021 年投資金額多了 20%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示,台灣雖小但地貌豐富,有山、海、溫泉等多種自然景觀,原本觀光勝地的房價就不低,經由政府逐步鬆綁防疫措施並以各項補助刺激觀光,國人風行國旅再推升房價,許多投資人看好產業發展優先布局,近幾年也陸續有企業經營者與國際集團合作在台開設飯店。

比較各縣市旅館平均房價,價格親民的縣市不多,平均一晚 3000 元以下者有基隆市、新竹市、台中市、苗栗縣、嘉義市及金門縣,每晚要價最高為南投縣,平均 1 萬 5151 元,是唯一房價破萬的縣市,郎美囡指出,南投縣有許多天然景觀景色宜人,包含仁愛鄉的清境、魚池鄉的日月潭,都有高價位的觀光旅館,國旅興盛讓房價居高不墜,知名旅館飯店儘管價格高昂,假日仍然一房難求。

在平均房價漲幅表現上,則是嘉義縣的房價漲幅最高,去年平均房價 5988 元,年增 34.1%,住商不動產嘉義故宮南院加盟店吳宗翰店東分析,嘉義縣除了有熱門景點阿里山,這幾年觀光產業受到高鐵及故宮南院的帶動,國內觀光人潮大增,許多飯店設點於嘉義縣,地方政府力推光觀,蒜頭糖廠去年開通觀光小火車聯通高鐵站,未來還可行駛進故宮南院,觀光元素豐富,有利於當地住宿業及餐飲業成長。

觀光旅館去年房租收入年增 51%,收入共計 197 億元,餐飲收入雖然成長幅度 23.5% 不如房租亮眼,但收入金額高達 208 億元超過房租收入,郎美囡指出,疫情期間重創住宿及餐飲業,透過政府各項補助方案及疫情趨緩,不僅國人風行國內旅遊,台灣美食享譽國際,國境開放後國際旅客瞬間成長,觀光型商圈重振旗鼓,店家逐一回歸,有助於降低商圈店面空置率。

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台中捷運綠線本周將迎來通車2周年里程碑,單月運量也已突破百萬人次,帶動站點周邊房價跟著歡聲雷動!根據實價資料統計,2年來房價漲幅最高的前三名站點,全都位於北屯區,其中「北屯總站」房價狂漲近5成!因有七期撐腰,「這三站」成為綠線的房價領先群。

台灣房屋根據實價資料統計,中捷通車2周年來,今年Q1,各站房價全數漲逾1成!其中「北屯總站」今年Q1均價33.5萬元,較2021年同期上漲46.4%,勇奪中捷綠線漲幅冠軍!「舊社站」也價揚逾4成,以45.8%的漲幅居次;「松竹站」則從21.1萬元大漲到28.3元,揚升34.1%奪下漲幅季軍。

台灣房屋北屯特區富譽特許加盟店東阮俊乾表示,漲幅最高的北屯總站、舊社站與松竹站,都緊鄰北屯區近年快速發展的總站特區、單元12重劃區。2、3年前因兩大新興重劃區的新案尚在興建中,區段的成屋交易,大多集中在外圍的中古社區,使均價落在2字頭。

阮俊乾說,近期捷運站周邊新案已陸續完工,由於新案的購地與營造成本皆高,加上捷運通車後,重劃區發展逐漸到位,包括美商好市多賣場、大地商場、總站夜市都已營運,所以現今新成屋行情紛紛站上3、4字頭,整體均價也較通車前明顯成長。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出,近年房市因剛需扎實、成本追高,整體價格持續走升,加上捷運利多發酵,使站區周邊房價漲勢明顯,不過,相較於新興重劃區的站點動輒上漲3、4成,成熟市區的捷運站,周遭漲幅多半落在15%~25%之間,漲勢相對平緩,一來是成熟市區的房價基期較高,易稀釋漲幅;二來則因鬧區開發飽和,新案釋出較少,使房價欠缺高價新案帶動,導致成長動能相對保守。

今年Q1中捷綠線的各站房價,以「市政府站」均價37.2萬元最高,「水安宮站」、「文心森林公園站」分別以33.8萬元、33.7萬元名列二、三名。

陳定中表示,房價最高的三站,都與台中房價領頭羊的七期重劃區為鄰,目前七期不但新案屢見8字頭以上高價,連屋齡10~20年的中古社區,都不乏4、5字頭的成交行情,也讓這三站在七期的強力撐腰下,成為綠線的房價領先群。

第一建經研究中心副理張菱育表示,台中捷運通車2周年,現今單月運量已突破百萬人次,隨著利用率穩定成長,台中買家「逐捷運而居」的情況也會愈來愈鮮明,其中,「距離捷運站500公尺以內」的物件,受軌道利多加持的效益鮮明,銀行的放貸心態也會相對積極,即便是屋齡稍高的中古屋,也有機會獲得比一般物件更好的貸款額度,所以有意爭取高成數房貸的買家,可鎖定捷運沿線布局。

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北台灣新建案價格處於盤整階段,據住展雜誌統計,北台灣今年Q1預售屋、新成屋房價平均季增幅僅0.9%,線上銷售中個案數量較少區域如台北市、宜蘭地區,受高價建案撤場及外圍地區新案開賣影響,平均房價出現波動。與去年同期相比,今年Q1北台灣預售屋、新成屋房價平均年漲幅約11.9%,較去年Q4減少3.3個百分點,連續第二季下滑。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,北台灣新預售建案因通膨壓力、營造業缺工問題未解、銷售成數達安全水位、市場預期預售供給量將下滑等因素,業者堅持價格,建案議價空間有限。

至於新成屋建案,因無需面對營建成本上升壓力,以及下修價格不影響已購戶權益、待售戶別坪數偏大等原因,在整體市場氣氛不佳下,新成屋的議價空間稍有增加,並有零星業者修正開價求順銷。

高價成屋撤退 北市房價波動

台北市今年Q1平均房價106.2萬元/坪,較上季下跌4千元/坪、季減幅約0.4%,為2019年Q4以來首次下跌,但因跌幅較小,市場實際感受不大,且與去年同期相比,房價仍上漲8.9萬元/坪,年漲幅約9.1%。

成采錡表示,由於北市新成屋Q1行情季減1.2萬元/坪,北市房價微跌可說是被成屋拖累。而造成北市成屋行情下滑的可能原因,包含精華地段如中正、信義、大安等區的成屋舊案,因銷況卡關選擇暫時撤場,以及指標新案延遲進場時間。

行情同樣微幅下滑的還有宜蘭地區,Q1房價23.7萬元/坪,較上季小跌2千元/坪、季減幅0.8%,原因為今年首季新供給多位於房價相對親民的外圍區域,在區域銷售中建案數量不多的背景下,行情稍有變化。與去年同期比較,房價則上漲1.7萬元/坪,年漲幅約7.7%。

新案開價保守 桃園房價持平

基隆市和桃園市的房價變化也小,基本上在平盤游走。基隆今年首季房價24.8萬元/坪,季漲2千元/坪、季增幅約0.8%,與去年Q1相比,房價提高1.7萬元/坪、年增幅約7.4%,仍為北台灣房價年漲幅最小的縣市。

桃園市Q1房價31.6萬元/坪,比上季只增加1千元/坪、季漲幅約0.3%,比起去年Q1,房價則上漲2.9萬元/坪、年漲幅約10.1%。

成采錡指出,在新案進場帶動下,第一季末桃園房市買氣稍有回溫,不過成交量集中部分個

案。為吸引消費者的目光,不少指標新案公開初期,主推建案中相對低價的戶別,並以早鳥

優惠價包裝,但從全案平均成交價來看,價格並未鬆動。

市場買氣較穩 新竹房價續揚

至於新北市及新竹地區,因整體市場需求較穩健,Q1房價稍有表現。新北市Q1新建案房價49.1萬元/坪,較上季漲0.9萬元/坪、季漲幅約1.9%,平均房價連續第六季創新高。再與去年同期比較,價格上漲4.4萬元/坪,年漲幅約9.8%。

新竹地區房價漲勢同樣未停止,Q1房價升至38.4萬元/坪,較上季增加1.4萬元/坪、季漲幅3.8%,再跟去年同期相比,房價漲了8.2萬元/坪,年漲幅約27.2%。新竹房價繼續漲,原因之一為指標新案地段優勢明顯,價位拉高仍能獲得消費者青睞。

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五鐵共構不再是房價保證?房仲業者依據實價登錄資料統計有五鐵的台北車站、台北市南港站及新北市板橋站,2022年價格走勢出現分歧,板橋站去年均價每坪52.9萬元、年增5.2%,跟2019年相比則是大幅增加14.5%,為五鐵共構站點價格最低、漲幅最大的一站,至於南港站周邊房價則是在去年出現回檔。

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五鐵共構誰最強,板橋站房價勝出。示意圖/取自中央社

交通利多是成就區域發展的重要關鍵,多鐵共構無論在話題性及便利性都能吸引購屋置產,房仲業者依據實價登錄資料統計有五鐵的台北車站、台北市南港站及新北市板橋站周邊房價,發現從2019年房價一路成長,4年漲幅都在1成上下 。

但到了2022年價格走勢出現分歧,台北車站及板橋站持續成長,板橋站去年均價每坪52.9萬元、年增5.2%,跟2019年相比則是大幅增加14.5%,為五鐵共構站點價格最低、漲幅最大的一站,至於南港站周邊房價則是在去年出現回檔,與去年相比下修3.6%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,2020年到2021年搭上疫情資金潮,全台房價走揚,生活機能成熟的地段房價支撐性強,雖然多數話題早已發酵,房價仍跟著大盤啟揚,但到了去年市場瞬間降溫,成屋、中古屋市場買方聚焦於低價物件,造成南港站價格震盪,不過台北市核心地段台北車站,及新北市首府所在地板橋站具有地段優越性,價格依然穩健。

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地王、地后所在,盡顯地段優勢

五鐵共構為都會區交通樞紐,南來北往四通八達,生活便利性高,不動產價格表現不在話下,台北車站旁的新光摩天大樓即為台北市地后,公告土地現值僅次於台北101,而板橋站旁的板信商業銀行雙子星總部大樓,更是蟬連14年的新北市地王,板橋區近幾年話題雖不如新興區域鋒健,房價仍能穩定成長。

住商不動產板橋海山加盟店店東王建雄表示,捷運環狀線通車後,板橋區的聯外網絡更加發達,對不動產價格有正向作用,而板橋區人口密集、公司行號林立,有強勁的剛性需求,雖然在新北市屬於高價區域,跟台北市相比具有價格優勢,因此五鐵共構站周邊平均成交價有明顯成長,除了機能優勢外,這幾年無論青年首購或換屋,普遍偏好有電梯的大樓,價格帶容易上揚,此外,買方經過觀望期,今年出手購屋的意願增加,買賣雙方的價格帶逐漸聚攏。

專家:較為保險的進場時機是建設動工時

郎美囡指出,各地方政府多年來建設重點都有軌道建設,尤其大台北地區三環六線都通車後,軌道網路更加密集,越來越多地點具有靠近捷運站的優勢,但也提醒,若追逐軌道建設置產,較為保險的進場時機是建設動工時,因僅是路線確定還有變更的可能,屆時大筆資金投入卻建設撲空,得不償失。

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逐軌道而居已經是房市熱門趨勢之一,但隨著捷運帶動地區發展,區域房價也跟著水漲船高,雙北精華地區在近幾年幾乎達到房價天花板,令許多小資族難以承受,紛紛被迫離開蛋黃區,並隨著軌道交通鎖定捷運末端站,因此永慶房產集團根據實價登錄資料,盤點台北捷運各路線的末端站,盼能以時間換取更加理想的房價和居住空間。

淡水信義線價差大 橫跨蛋黃蛋白區

在本次統計中,最高與最低均價皆來自淡水信義線,永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,淡水站位於新北蛋白區,而象山站則來自台北精華地段,造成兩站價差距大,而若以台北車站為中心點計算乘車時間的話,從淡水站至台北車站需耗費38分鐘,而從象山站至台北車站僅需17分鐘,差距達兩倍以上,這也是造成價格兩極分化的原因之一。

不過雖然淡水位於新北市蛋白區,但近年來城鄉發展迅速,在建設軌道後區域功能也得到很大的提升。淡水站位於舊淡水市區,出站便能步行至知名的淡水老街,且鄰近金色水岸、紅毛城等景點,生活及休閒機能皆具備。陳金萍表示,近一年淡水站周邊平均單價為23.1萬元,與其他站點相比算是相當親民,而售出平均坪數也達到30.5坪,可說是用時間換取更佳居住空間的典範。而象山站雖是捷運末端站,但站點位於台北市信義區,出站就能看見知名地標台北101,周圍大樓林立,鄰近信義、吳興街商圈,商業機能十分發達且具備完善生活機能,可謂是精華蛋黃區,而周邊房價近一年均價也高達87.2萬元。

交易量居冠 中和新蘆線每站末端站一年皆近200筆成交

以件數來看,交易量前三名皆集中在中和新蘆線,其中蘆洲站交易件數達到270件,均價來到42.1萬元。陳金萍分析,蘆洲站近年市場熱絡,主因為鄰近南港子重劃區,餐廳、大賣場、運動中心等生活設施樣樣具備,還有忠義國小、鷺江國中等明星學區,此外,蘆洲站距離台北車站只需20分鐘車程,未來也將連接五泰輕軌,不論是往來台北市中心,亦或是前往五股、泰山都很便利,屬於自住投資皆宜的區域。

除了蘆洲站,同屬中和新蘆線的迴龍站、南勢角站也分別以199件及192件交易件數緊追在後。陳金萍表示,迴龍站位於下新莊迴龍丹鳳生活圈,生活機能發展成熟,也有裕民、丹鳳國小等學區加持,近一年均價落在36.7萬元,相較其他站點實惠許多,成為不少小資族的優質選擇,此外,未來迴龍站預計將連通萬大線,同時與桃園捷運棕線交會,形成三環三線交會的車站,極具發展潛能。

南勢角站則位於中和南勢角生活圈內,站點本身建有地下4層、地上19層的捷運共構宅「南方之星」,附近則有以東南亞華僑移居而成,開有多家異國美食餐館的華新街,以及步行不到5分鐘便可抵達的興南觀光夜市,陳金萍表示,多樣的文化促使該地蓬勃發展,並衍生出獨有生活圈,而南勢角站周圍近一年房價落在41.6萬元,相較中和區其他地段價格較為親民,交通網路發達,是北漂族或是小資族適合入手的區段。

最後,陳金萍表示,對比精華地區,多數末端站站點都能以更實惠的價格換取較優質的選擇,而隨著捷運線路愈來愈廣,單單搭乘捷運就能在雙北市及鄰近縣市間快速移動,不僅加強了區域連結,也使地區快速發展,因此鎖定捷運站周邊住宅,不論是自住或是投資都將是不錯的選擇,建議消費者多多比較自身喜好並計算可接受的行車距離,以此為根據挑選適合的物件,購置理想中的家。

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房貸利率升升不息,不過豪宅客有備而來,實價登錄顯示,今年 3 月法人買方以 1 億 2680 萬,無貸款買下內湖豪宅「璞真水寓」7 樓戶,單價每坪約 146 萬元,創該社區歷史新高紀錄,該社區屋齡約 6 年,前一手買家於 2014 年預售時以 1 億 1290 萬元購入,持有 9 年轉手增值 1390 萬元。

台灣房屋內湖加盟店店長王禮民指出,位於碧湖畔的「璞真水寓」,社區車位屬於公設,因此權狀內車位坪數含在公設坪數內不分開拆算,這次新交易的 7 樓戶單價 146 萬元,創下社區新高,主要因為該社區僅九戶,6 樓以上即可俯瞰碧湖,景觀遼闊且稀有,且 7 樓戶是帶有千萬元價值的裝潢銷售,因此轉手增值幅度高。

今年初豪宅市場包括「璞真水寓」,就出現至少 6 筆無貸款的豪宅交易,包括松山區「潤泰敦峰」今年 3 月 10 樓戶,總價 1 億 7460 萬元成交,以及 2 月 21 樓兩戶逾 4 億;中山區「芷英」6 樓戶,1 億 8991 萬無貸款購入;大安區「吉美大安花園」13 樓戶 1.39 億元,也都是無貸款交易。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,購買動輒上億的豪宅,不需貸款就出手,其中不乏是以公司名義購買,多半是想趕在平均地權條例修改上路前,積極布局,避免受「法人購屋許可制」的約束。

而直接動用現金購屋,除了顯示企業的資金豐沛外,免經過銀行核貸、對保的繁瑣過程,過戶時程縮短,也無須交代金流來源,符合重視隱私的高資產族多重考量。此外,不動產也是優質擔保品,就算未來需要資金活用,仍可以抵押貸款,因此高端客採現金購屋,在財務規劃上還是具備一定的靈活性。

第一建經研究中心副理張菱育指出,央行已連續 5 次升息,累計升息 3 碼,對於高總價的物件貸款利息更是明顯有感,升息前豪宅地板利率為 1.72%,目前豪宅的地板利率已來到 2.47%,假設以豪宅貸款 30 年、申貸 1 億元試算,整體總共會比升息前多出約 1360 萬元的利息成本,對於滿手現金的部分高資產族來說,購置不動產偏好採現金付清,讓資金能有抗通膨的避風港。

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台灣房市 2022 年開始轉冷,外資投資台灣不動產業金額也驟減,依據經濟部公布數據,去年 (2022) 核准華僑及外國人來台投資不動產業金額約 3.66 億美元,比 2021 年 6.53 億美元減少 44%,不過投資金額還是高於 2019 年、新冠肺炎疫情發生前。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示,不動產業包含不動產之開發、經營及管理,由於國際間流動愈趨頻繁,除了外國人、海外投資人或企業透過國際相關業者進行不動產投資或管理,加上國人對於海外不動產有濃厚興趣,不過去年全球主要國家升息因應通膨,連帶造成各國不動產價量震盪,不免讓投資人及相關業者態度轉為保守。

觀察 12 年來核准華僑及外國人來台投資不動產業金額,2013 年到 2015 年台灣不動產市場前一波高點時,每年都有超過 4.8 億美元的投資金額,但到了房地合一所得稅登場的 2016 年,投資金額驟減至 3.17 億美元,不料隔年房市開始谷底反彈,2017 年投資金額高達 7.17 億美元,創下這 12 年來新高,之後連 2 年下滑,2019 年僅 2.81 億美元,比房地合一上路當年還低,但到了 2021 年上揚至 6.53 億美元,直到去 (2022) 年又大幅緊縮。

郎美囡分析,2021 年全球主要國家房地產價格皆因疫情資金潮帶動而價量齊揚,但隨著各國陸續升息、推出調控房市政策,加上國際局勢動盪等多項因素衝擊全球經濟,未來不確定性大幅提高,在央行升息後變數增加,影響投資人信心,值得一提的是,雖然台灣去年不動產市場相對平穩,但兩岸關係緊張再次挑動投資人敏感神經,國人又興起投資海外不動產熱潮,不僅是國人最鍾情的日本房地產,過去冷了一段時間的東南亞不動產又重起爐灶,不乏因應這波需求所成立的企業,因此去年外國人投資不動產業並未創下史上最低量。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出,外國人投資者除外商外,也有不少為僑外資,在房地合一將外國人納入高稅率族群後,海外買家購買房地產現貨相對保守,不過,近幾年不少台商回歸,因應高資產族群需求所成立的家族辦公室也成為新顯學,面對政經動盪與不可確定的未來,不動產業會進入新局面。

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屏東市房市在2020、2021年急漲30%至40%後,因高鐵南延和屏東科學園區等公共建設支撐,大樓新屋今年第一季售價,每坪仍比去年底上漲1萬至2萬元,上看3字頭,土地從過去的1字頭,飛奔至2字頭,甚至3字頭,不過因買賣雙方對於價格的看法未趨一致,新屋和中古屋的成交量萎縮20%到30%。

永慶不動產屏東站前店長徐大順指出,屏東市5年內的大樓房價,2020年之前,大約每坪15萬到18萬元,經過2020和2021年急漲之後,今年第一季已經漲至每坪23萬至25萬元。

他說,土地也是水漲船高,2020年之前屏東市的土地每坪只有12萬到15萬元,今年第一季市區已看不到1字頭的土地了,都是2字頭起跳,精華區甚至已經攀至3字頭。

「跟著政府建設的腳步,就對了!」徐大順表示,由於政策打房,原本對房市看壞,但迄今屏東市房價未跌,主要是跟政府投入的公共建設和產業政策有關,而屏東在二年前舉辦台灣燈會,「成為屏東起飛年」,也是因素之一。

徐大順指出,高鐵南延屏東、加工處屏東園區擴區、以及屏東科學園區,在交通和產業人口的引進,扮演關鍵角色,而屏東國際演藝廳、以及隔著民生路相望的「1936菸葉博物館」,二者相互輝映,將帶領被譏為文化沙漠的屏東,邁向新水平。

結合高鐵屏東特區的屏東六塊厝運動園區內設運動專區,未來將有一座標準的國際棒球場,高鐵特區生活圈的多個大樓新案,每坪開價已衝高至26萬到36萬元間,還比去年第四季每坪增約1萬至2萬元。

更何況,屏東在醫療產業也有新境界。他說,除了榮總規畫設立醫院,從「高雄榮總屏東分院」,升格為「榮總屏東分院」之外,民間的義联集團旗下的義大醫院,也在距離屏東市大約5公里的麟洛,規畫設立醫療產業園區,除了醫院,還有長照、購物和休憩,都對屏東的衛星區域麟洛、長治和萬丹的房市,有相當大的助益,帶動麟洛新大樓每坪衝至17萬元。

徐大順坦言,由於房價在相對高檔,因此成交量呈現萎縮,新屋新場大約量縮30%,中古屋則是減少20%左右,後市變化,要觀察第二季的動態。

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房市買氣打到洩氣!今(10)日最新出爐的六都家戶購戶比,全部都不到1%,亦即每百戶不到1戶有買屋,新北市、桃園市、台中市首度跌落1%,桃園降幅最大,通通都創下至少六年以上最低水準。

今年第一季六都買賣移轉棟數是5年來最低,房仲業依據六都買賣移轉棟數及家戶數統計家戶購屋比發現,台北、台中、台南創6年同期新低,而新北、桃園、高雄則是創下7年新低,顯示今年第一季六都買氣疲弱。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示,政府自2020年以來推出一系列健全房地產市場方案,從選擇性信用管制、升息到平均地權條例修正案,接連出拳打擊炒作,無論投資或自用買方皆縮手,新北、桃園、高雄三都今年首季買氣僅高於2016年、房地合一上路當年。

利空干擾,房市熱區降溫

綜觀六都歷年第一季家戶購屋比,新北市、桃園市、台中市都跌落1%大關,去年同期這三都平均每1百戶至少有1戶買房,今年交易量全數下修,桃園市家戶購屋比與去年同期比減少0.38個百分點,是六都中降幅最大者,台中市跟去年同期減少0.29個百分點,桃園、台中兩大房市買氣熱區在今年明顯下滑。

郎美囡分析,近8年房地產市場在2016年因房地合一上路陷入谷底,隔年立即反彈,到2020年及2021年的疫情資金潮,創造市場高交易量,甚至到去年(2022)第一季買氣還維持在一定水平. 。

但去年3月央行開始升息,以及政府推動平均地權條例修正案,讓新案市場蓬勃的桃園、台中買氣銳減,台南、高雄則是在半導體產業光環退卻後大受影響,雙北也備受衝擊,尤其台北市房價高,升息及銀行縮銀根,貸款條件不佳,入手門檻更高,市場買氣低迷。

買賣雙方平行時空,造就低迷買氣

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,今年第一季交易創5年同期最低紀錄,關鍵在於買賣雙方對價格認知差距太大,不動產平均地權條例修正案通過影響最深是預售屋,但買方卻期待成屋、中古屋大幅降價,賣方不願讓步,買方等不到價修繼續觀望,導致今年首季買氣低迷。

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