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 房市管制仍有空間 央行理事:3戶以上房貸成數宜更低  2022.01.28

中央銀行去年第4季理監事會決議祭出第4波選擇性信用管制,讓房市降溫,央行理事普遍認同必要時,可以再推選擇性信用管制,更有人建議,第3戶以上的房貸成數宜更低。

央行在110年12月16日理監事會推出第4波選擇性信用管制,將自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款的最高成數一律降為4成,以進一步強化銀行管理信用資源,降低授信風險,避免資金流供囤房;此外,也調降購地貸款、餘屋貸款的最高成數。

中央銀行今天公布去年第4季理監事會議事錄,央行理事對於當前房市火熱的議題討論熱烈,也紛紛對如何平抑房市提出看法。

有位理事表示,在市場經濟下,如果要投資,應該以自有資金投入,因此第3戶以上的房貸成數宜更低。

也有理事認為,長期寬鬆貨幣政策對房價帶來的副作用愈來愈明顯,此時加強選擇性信用管制措施的力道方向正確;但他也說,儘管選擇性信用管制措施有其效果,仍是治標不治本的作法,如果無法針對寬鬆貨幣政策,房價問題難以根本解決。

另一位理事則認為,國內市場流動性充沛,導致選擇性信用管制措施成效有限,但不能因成效不大就不做,央行仍應繼續做。

有理事分析,當前房市情況與2010年不同,2010年僅是投機炒作帶動房價上漲,這次情況更複雜且困難,還有包括實質面需求的拉抬;目前央行已針對8個特定都會地區的第2戶購屋貸款採取無寬限期的管制措施,如果未來房地產景氣持續熱絡,可以採行更多的針對性審慎措施。

有位理事表達意見,央行實施選擇性信用管制措施有些許成效,但房價問題不是單靠選擇性信用管制措施就能解決,仍須仰賴政府各部門通力合作,如興建社會住宅增加供給,或以增加稅負的手段多管齊下,才能對房市有較佳的調整與安排。

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 中台房市追漲強勁 持續火熱  2022.01.28

鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰指出,儘管疫情與政府接連打房政策出招,基於房地產抗通膨及自住剛性需求,鄉林在兩岸推案計劃加速推展。去年首度插旗三重的「鄉林恆美」預售案三個月完銷;中台灣房市追漲強勁,今年回防台中,除了首度擴大版圖跨區到南彰化員林市推出耐震宅「鄉林圓頂」外,也看好台積電計畫在中科擴廠效益,計畫在十三、十四期及單元五等新興重劃區覓地推案,搶攻科技族群住宅市場。

賴正鎰指出,政府緊縮銀根,金融檢查及限制預售屋轉約等政策準備上路或修法,政府真的管過頭了,去年全台推案量1.83兆元,年增11%,今年持續打房,預估總推案量將減少15%,呈現「量縮、價微揚」格局。

賴正鎰指出,資金行情推升房市交易熱度,去年房市全面齊揚,從房地合一稅課徵金額幾乎翻倍成長就可看清楚,財政部統計2021年全台房地合一徵課所得稅實徵淨額計227.1億元,較前年同期成長率達90.7%。

「房地產剛性自住與置產需求旺盛,六都之中又以台中市房地合一稅收47.4億元居冠」,賴正鎰說,其次是高雄市34.2億元、新北市27.9億元。

疫情與政府接連打房政策出招,賴正鎰指出,基於房地產抗通膨及自住剛性需求,中台灣房市追漲強勁,看好台積電計畫在中科擴廠效益,建商計畫在13、14期及單元5等新興重劃區覓地推案,搶攻科技族群住宅市場。展望新的一年,賴正鎰強調,在經濟表現上,航運塞港預估2023年才有可能緩慢解除,在台灣,央行也不排除升息,對抗通膨策略,疫情約2年後可能是通澎高峰期,購入不動產會成為保值的熱門選項。

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 北台新建案房價創高 專家:平價商品 逐漸消失  2022.01.28

房產專家分析,房價上漲已進入主升段的四大循環漲勢,雖然政府加重力道打炒房,但在供給面上,還是沒看到治本的政策,今年房市在國內經濟成長力強、通膨加劇下,房市多頭持續的時間恐怕會比預期更長。

2021年北台灣新建案市場續走多頭格局,且房價上漲速度出現「季季高」情況;住展雜誌研發長何世昌分析,新建案房價快速上漲,從去年第4季北台灣各縣市新建案價格平均漲幅達8.7%就可看出,尤其預售屋實價登錄制度在多頭市場不僅助漲效果明顯,效益是全國性,其中又以平價建案大漲價對消費者的衝擊最大。

何世昌分析,當平價建案全面調漲,市場就形成「平價建案漲價與高價案價差縮小、高價案漲價拉大價差、平價案再漲價、中古屋跟漲」的主升段四大循環中。

何世昌指出,面對節節升高的高房價問題,政府雖然祭出一連串的打炒房措施,但政策中並未看到政府從實質供需面上、透過釋出大量房屋供給去做制衡,在未針對根本的供需面解決問題下,又遇到低利、熱錢、通膨加劇,所衍生把房屋當做保值商品的置產需求大增,當房屋商品需求擠壓到剛性自住買盤,結果就是民眾買得起房的平價建案逐漸消失,房價也一去不回頭。

何世昌強調,雖然政府重手打炒房,但因政策未對症下藥,加上國內經濟成長強勁、市場通膨疑慮下,這波房市多頭的時間可能會比預期還要長,而且漲勢還會持續。

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 2021年房市移轉34.8萬棟創8年新高 法拍屋創低  2022.01.27

根據內政部最新統計資料顯示,去年全年買賣移轉棟數創下8年新高的34.8萬棟,另外受惠市場景氣熱絡,房屋流入法拍市場機會減少,2021全年的拍賣移轉棟數為4248棟,創下統計以來新低。

至於與人口老化相關的繼承移轉登記,全年6.29萬棟則創下歷史新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德透過新聞稿表示,雖然去年建物買賣移轉未滿35萬棟,但34.8萬棟仍創下近8年新高,反映市場買氣是近8年最好的一年,同時許多區域房價上揚,整體房市呈現價量齊揚走勢,迫使政府出手打擊投機行為。

展望2022年,曾敬德認為,雖然目前調查房市信心仍偏向樂觀,但可能會面臨政策、升息等議題的考驗。

至於法拍移轉統計,曾敬德說明,受惠景氣復甦,市場交易熱絡,若屋主面臨資金困境時,也有充裕時間可以處理手上的不動產資產,因此近年的購置住宅貸款違約率持續下滑,連帶流入法拍市場物件減少,全年法拍移轉登記僅4248棟,創下2003年統計以來的新低量,且數量不到2003、2004高峰時期的1成。

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 民眾看漲房價想趁早買 1月購買耐久財指標衝新高  2022.01.27

中央大學台經中心今天公布1月消費者信心指數(CCI)升至73.67點;其中子指標「購買耐久財」指數顯著上升、創下歷史新高,反映民眾預期房價仍會上漲,認為買房要趁早,是推動總指數上升的關鍵。

1月消費者信心指數(CCI)調查總數為73.67點,較去年12月上升0.65點;6項子指標中,國內經濟景氣、投資股市時機、購買耐久財等3項指標上升,物價水準、家庭經濟狀況、就業機會則呈現下降。

上升幅度最多的指標是「未來半年購買耐久性財貨時機」,1月調查結果為126.6點,較上個月上升4.55點,創下歷史新高紀錄。而中央大學台經中心與台灣房屋合作編列另外一條針對房地產的指標「購買房地產時機」,1月調查結果為123.15點,不只月增0.95點,也同創歷史新高。

「大家預期以後房子會變得更貴,現在不買,以後要付出更高代價」,中央大學台經中心執行長吳大任直言,民眾普遍預期房價續漲,推升指標創下歷史新高。

不過吳大任認為,今年營造成本上漲的空間有限,許多剛性需求去年多已進場,加上美國聯準會(Fed)最快3月升息,台灣可望跟進升息,均會抑制房市熱度,今年房價上漲情勢會趨於緩和。

值得注意的是,「未來半年國內經濟景氣」升幅第二,1月調查結果為89.9點,創下109年3月以來新高,但「未來半年家庭經濟狀況」卻下降,調查結果為77.6點,為106年8月以來新低。

吳大任解釋,國內經濟景氣佳,部分行業發放的年終獎金令人稱羨,但去年以來物價頻頻上漲,加上農曆年前採購需求增加,許多服務、商品循例漲價,均增加家庭支出,導致民眾認為家庭經濟狀況不是太理想。

近期不斷傳出漲價訊號,調查也顯示,「未來半年國內物價水準」為下降幅度最大的指標,調查結果為32.1點,月減2.05點,也是98年9月以來新低水準。

從絕對水準來看,指數低於100為「偏向悲觀」,1月調查有5項子指標皆「偏向悲觀」,僅有「未來半年購買耐久性財貨時機」高於100,偏向樂觀。

1月消費者信心指數調查是由中央大學台灣經濟發展研究中心主辦,輔仁大學AI人工智慧發展中心、健康力股份有限公司與台灣房屋集團調查協辦,調查期間為111年1月18日至21日,以電話訪問的方式進行,採電腦隨機抽樣,共訪問2859位台灣地區20歲以上的民眾,在95%的信心水準下,抽樣誤差為正負2.0個百分點。

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 買房別只追求「低總價」!專家曝1關鍵  2022.01.27

隨著國際原物料及勞工短缺,國內房價也跟著水漲船高。主計總處日前發佈統計指去年營造工程物價指數全年平均漲幅達10.94%,創13年來新高。中信房屋認為,在營建需求不斷成長與國際原物料價格未見回跌的情況下,消費者買房除了考量房價外,也應將不動產周邊成長性同時應納入規劃,如此才能有效抵禦通膨,創造資產增值的效果。

對此,中信房屋研展室副理張漢超指出,這波房價上漲除了歸因於生產條件不佳所造成成本上漲外,還有來自資金充沛、利率低檔、經濟成長等因素,而這些有利於投資的條件,其實對一般民眾而言卻相當的無感,甚至認為房價高不可攀,有購屋需求只得退而求其次,儘可能尋找便宜兼具實用、CP值較高的標的。

張漢超表示,在單價高、總價貴的高貴房價時代,購屋人直覺性的會將購屋目光盯在房價上,不過只求房價便宜、能負擔其實只作對了一半,還要多考慮購屋標的成長性,否則即使買到房價能負擔的超值好屋,仍有可能因通膨、物價或金融環境而造成不動產整體價值縮水。他強調,像是公共建設題材、交通路網話題、生活機能改善等條件,都能使不動產保有未來成長動能。張漢超說,自住購屋人持有房地產講求的是長遠性,因此若能在購屋規劃時將這類正在醞釀中的各種利多納入考量,那麼就能夠讓購屋人有機會贏在起跑點上。

張漢超分析,以去年底台積電高雄楠梓設廠為例,當時積極搶進的投資人,便是看好未來發展的商機而揮金入市,但自住客優先考量的則是房價負擔與生活需求,接著再考量成長性,思考順序與投資人重視的短期資本利得完全不同。他點出,目前楠梓當地住宅大樓實價登錄,平均房價約在每坪18萬上下,比起市區均價動輒30萬相比,房價仍算相對便宜。張漢超說,區域內捷運紅線解決了當地住戶由「蛋白區」前往市區的痛點,且隨著設廠進度推進,當地發展勢必更為蓬勃,自住客若以長遠的眼光在此置產,不僅可買到便宜,更能買到未來發展性。

最後,張漢超舉例其他類似的案例也不少,新北三峽北大特區亦是如此。發展之初,三峽地區甚至被人戲稱為鬼城,不過發展至今,區域內發展不僅成熟、居住人口穩定成長,住宅大樓房價也已邁入4字頭。由此可見在高貴房價年代,自住型買方在思忖房價友善的同時若能加上地區發展的前景一併考量,那麼也能降低不動產缺乏未來成長性的風險,免得只有現在賺到了價格,卻在未來賠了價值。

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 北市新成屋熱門交易路段 市民大道4段房價最高  2022.01.27

台北市地政局今天表示,依去年不動產交易實價登錄買賣案例,統計公布新成屋、中古屋、租金交易狀況,其中,新成屋熱門交易路段第1名為市民大道4段,每坪新台幣199萬元。

台北市政府地政局發布新聞資料指出,依去年實價登錄案例,以屋齡5年為參考界線,分別統計新成屋、中古屋交易量排名熱門路段,並以平均交易單價排序。

地政局表示,去年新成屋熱門交易路段前10名,每坪單價在百萬元以上,前3名為市民大道4段、敦化南路1段、信義路2段,價格分別為每坪199萬元、159萬元、146萬元。市民大道4段因位於微風百貨周邊,拉高新成屋平均價格。

至於新成屋單價接受度較高的路段為西園路1段、重慶北路4段、康樂街,價格分別是每坪53萬元、55萬元、55萬元。

地政局表示,中古屋單價前3名路段為仁愛路4段、信義路4段、忠孝東路4段,價格分別是每坪105萬元、98萬元、94萬元。

地政局指出,興隆路3段、福興路、康樂街,價格分別為每坪39萬元、45萬元、47萬元,房價相對親民,雖距市中心較遠,不過生活機能或環境尚佳,受購屋者青睞。

地政局表示,至於租屋路段統計,租金單價最高為信義路2段、市民大道1段、信義路5段,價格分別為每坪2025元、2002元、1988元。

租金單價較親民為中和街、和平西路1段、民權東路6段,價格分別是每坪899元、1127元、1152元。

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