商用不動產交易不受疫情干擾，部分企業選擇危機入市，企業轉往內湖找整棟廠辦，近 3 年內科廠辦成大型億級交易熱區，據商仲業者統計，近 3 年 9 棟交易，以舊宗段總金額占為最多，總交易金額來到 60.13 億元，未來舊宗段將成市場關注焦點。

隨著大型企業逐漸往內湖移動，內科廠辦空置率維持低檔，而西湖段已被壽險及上市櫃公司插旗，若有辦公廠辦釋出，很快就能找到承租戶，並已趨近飽和狀態，現階段要進駐西湖段成本相對高，選擇也較少，因此許多企業將目光轉往文德段、舊宗段，可用相對較少的成本取得整棟廠辦，做為自家總部。

今年金額最高的一筆整棟廠辦交易就出現在舊宗段，萬海航運 (2615-TW) 向長虹 (5534-TW)，以 22.88 億元買下長虹新世代科技大樓 A 棟全棟，拆算 2 樓以上廠辦成交單價約 50.2 萬元。

依據信義全球資產公司統計內湖土地開發率，西湖段及文德段土地開發率已接近飽和狀態，分別是 86% 及 91%，幾乎沒有素地可供開發，大型廠辦供給減少，業者往舊宗及潭美段開發，而舊宗段目前開發率已達 75%，近 10 年開發率增加 26%，未開發土地還有將近 4 萬坪。

此外，未來舊宗段將會有 10 棟以上的廠辦即將完工，將新增 2 萬多坪總樓地板面積，包含長虹新世紀大樓 B 棟整棟將釋出 2000 多坪廠辦面積，相當適合當企業總部，詢問度高，以及聯虹識野科技大樓將釋出 3000 多坪廠辦面積。

信義全球資產公司經理王維宏分析，目前企業需要大面積整棟交易，多數會落在舊宗段或潭美段，可用相對實惠的成本取得整棟廠辦。而帶有穩定租金投報的產品則較受壽險業青睞，例如台灣人壽已經在舊宗段佈局。未來內科將會有 2 條捷運線完工，從動物園站到劍南路站的「環狀線東環狀」，貫穿舊宗段到文德段再到西湖段；另一條從大稻埕到汐止的民生汐止線，行經內湖舊宗段，預估舊宗段售價及租金將會有一波漲幅趨勢。

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房仲表示，今年首季北市多個行政區公寓成交單價較往年低，包含士林區、信義區與中正區等，價格出現鬆動。不過，受惠於黃金生活圈，中山區交易單價則強勢上揚。

中信房屋今天發布新聞稿指出，根據內政部不動產交易實價查詢網站資料顯示，台北市多數行政區公寓交易價格較去年略減，士林區、信義區與中正區連續2年第1季出現價減，顯示公寓價格出現鬆動。台北市僅有北投區、中山區和松山區交易單價不墜。

台北市公寓首季價量疲弱，信義區首季每坪均價新台幣55.53萬元，相較去年每坪55.73萬元微幅下跌；士林區去年每坪均價仍有43.78萬元，今年跌至41.17萬元；中正區也是從去年每坪66.21萬元下降至今年首季64.54萬元。

台北市以中山區表現突出，首季每坪均價達65.84萬元，較去年53.59萬元、年成長超過2成，且平均單價連2年成長。

中信房屋研展室副理張漢超分析，主要受惠於區域內的黃金生活圈，中山區往北市其他區域都相當便利，使公寓價格有撐，消費者多偏好總價介於1000萬元至2000萬元的物件。

張漢超說，北市公寓成交價格明顯比起其他類型產品偏弱，因公寓屋齡偏高，後續需投入不少心力與費用整理，房貸條件上鑑價也較嚴格，除非路段及個人貸款條件佳，否則多少會影響放款成數、利率。

不過，張漢超指出，政府積極推動危老都更，有利於加速公寓產品汰換。現階段公寓賣方因受成交量下滑的影響，價格出現些微鬆動，雖幅度雖然有限，但確實是買方可議價的好時機。

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內政部今天(11日)發布2019年第四季房價負擔能力指標，其中，全國貸款負擔率為35.15%，較上季上升0.42%，與去年同季持平，房價負擔能力為「略低」等級；房價所得比則為8.58倍，較上季上升0.11倍，與去年同季持平。從長期觀察，本季貸款負擔率雖較上季上升，但仍是2016年以來第三低，房價負擔能力有逐漸提升的趨勢。

內政部指出，房價負擔能力指標是參考「貸款負擔率」及「房價所得比」2項指標，以衡量對房價可負擔的程度，數值越低表示負擔能力越高，並依據當季房價中位數與所得中位數的關係計算而得；本季因房價中位數較上季上漲，導致貸款負擔率及房價所得比呈現上升的趨勢。

去年第四季的全國房價所得比略為上升、為8.58倍，也就是平均不吃不喝8年多才能買一棟房子；雙北房價則是長年居高不下，台北市的房價所得比為13.94，平均要將近14年不吃不喝才買得起房子；新北的房價所得比也高達11.72，平均也要超過11年不吃不喝才能購屋。6都中，房價第三高的是台中，房價所得比為9.8，桃園、台南、高雄三地的房價所得比都是7左右。

至於貸款負擔率，去年第四季，全國購屋貸款負擔率為35.15%，較上季升高0.42%，比去年同季也上升0.03%，房價負擔能力為「略低」等級。在6都中，台北市的貸款負擔率為57.11%，也就是在台北市買房的民眾，5成7的收入都拿來繳房貸；新北市為48.01%，收入將近一半也都拿來付房貸；其他4都的貸款負擔率則為29%到40%不等，所得的3、4成也都得花在房貸上。

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據最新內政部不動產統計平台資料顯示，2019 年第三季國人出售房地時繳交的土增稅，一般稅率平均每件繳納 18.2 萬元，創 2007 年統計以來單季次高紀錄，其中地價最高的台北市，同樣一般稅率條件下，要繳納的土增稅比全國平均高出約 20 萬元。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市房價與地價水準高，幾次土地公告現值調整後，民眾售屋時的土增稅也有感增加，從 2008 年第三季一件土增稅一般稅率平均繳納 20 萬元，2016 年第三季一度衝高至 50.4 萬元，最近一次統計則是 38.7 萬元，雖然北市房價漲幅也明顯，但要付出的土增稅金額也不少，即使申請土增稅的優惠稅率條件下，2019 年第三季繳納的平均金額也約 28.9 萬元。

統計資料顯示，2019 年第三季全國土增稅一般稅率平均每件繳納約 18.2 萬元，符合自用住宅用地的優惠房稅，平均每件繳納 12.6 萬元，台北市則是 2019 年第三季土增稅一般稅率每件繳納 38.7 萬元，比全國平均多出 20 萬元，符合自用優惠稅率平均每件繳納 28.9 萬元。

曾敬德表示，台北市因為房價與地價上漲幅度大，加上區域內公寓產品眾多，相對土地持分也比一般大樓還多，尤其是持有時間若 2、30 年，可能出售時的土增稅動輒上百萬元，因此民眾售屋時應多利用自用住宅的優惠稅率，能夠有效節稅，或者是利用配偶尚未使用的一生一次優惠，都能夠達到節稅的效果。

不過實務上也發現，台北市有些一手持有的老舊公寓，因為出售時的土增稅可能破百萬元，出售時屋主要繳納上百萬元難免不捨，久了也不想出售換屋，北市較年長的長輩持有甚久的老宅，若是子女最終以繼承方式取得，則可以省下一筆可觀的土增稅費用。

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據內政部統計，首季外國人買房創16年新高，建物棟數以新北市71棟最多。業者分析，外國人取得不動產以都會區為主，新北市生活機能佳，房價又較台北市低，一直是購屋主力區。

根據內政部最新統計，外國人首季在台取得建物棟數共332棟，創16年來新高，較去年同期成長46.3%，建物面積共1.1萬坪；外國人取得土地共800筆，雖較去年同期下滑1.8%，不過土地面積卻大幅成長142.9%，達8.3萬坪。

進一步觀察六都表現，建物棟數以新北市71棟最多，建物移轉面積則由台中市奪冠，約2000坪；土地取得以台中市125筆最多，土地取得面積也是台中市居首。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，外國人取得不動產仍以主要都會區為主，由於新北市房價低於台北市，生活便機能佳，一直都是買房主力區域。此外，豪宅市場回溫與商用不動產近期轉為熱門標的，都是土地與建物面積大增原因。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨說，儘管外國人房地合一稅率從35%起跳，但隨著全球資金寬鬆與降息風再起，具有收益的不動產仍獲青睞。台灣住宅市場尚屬穩健，商用不動產受惠於資金回流與產業前景而轉旺。不過，對於投資人而言，不動產進入門檻更高，價格持續高升，投資也必須審慎評估不動產週轉性。

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2019 年美中貿易大戰促使台商第一波回流，也形成北市部分地區商辦空置率明顯下降到 3% 以下；房仲業者統計，近 5 年六都商辦交易，其中 2019 年交易量達 2207 件創新高，桃園更居冠，與新北兩大都會區，成交價量都創下 5 年來新高。

台灣房屋智庫指出，此景況顯示，新冠肺炎疫情催化不少回流企業與台商，若疫情期間拉長，後續將再有土地、廠房等不動產新一波需求出現。

據實價登錄顯示，全台六都交易量成長最多的是桃園市，2019 年交易量達到 407 件，交易總額 68.7 億元，與 2018 年交易量 200 件，總成交金額 41.2 億元相比，交易量增 1.03 倍，總成交金額成長 66.7%；桃園市商辦交易價格則由每坪 21.3 萬元，成長到每坪 27 萬元，漲幅 26.7%，都創下五年來新高。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，2018 年貿易戰開打，台商回台生產、製造，因產線增加台商尋地、尋廠需求旺盛，同時帶動 2019 年商辦市場交易暢旺，桃園商辦以桃園中正藝文特區、青埔高鐵地區、龜山長庚地區居多，其中不少為登記事務所住辦皆宜的多元產品，而桃園市因近機場、高鐵與機捷等，佔地利之便，加上商辦價格較雙北親民，因此，奪下六都商辦價量交易之冠。

5 年來價量齊揚的第二大都會區則由新北市拿下，2019 年交易量 513 件、總銷金額 115.8 億元與 2018 年交易量 378 件、總銷 102.8 億元相比，交易量增 35.7%，總銷金額成長 12.6%。

新北市商辦交易價格則由每坪 27.6 萬元水準成長到每坪 33.2 萬元，漲幅 20.3%，至於首都台北市商辦交易量表現，則價跌量增，台北市商辦交易價格則由 2018 年每坪 67.5 萬元水準下修到 2019 年每坪 64.7 萬元，跌幅 4.1%；2019 年交易量 670 件則是創下 5 年新高點，總銷金額達到 429.4 億元與 2018 年交易量 424 件、總成交金額 238.1 億元相比，交易量增 58%，總成交金額成長 80.3%。

台中市商辦交易熱度相對北部平緩，交易量維持在 300 百多件，台灣房屋台中富榮大墩特許加盟店店長林秉達表示，台中商辦市場以七期重劃區為主市場，近年多轉為豪辦市場為主，多屬台商或是中、大型企業總部置產，長期持有自用非屬投資用，因而交易年減 1 成，再加上近年電商業、青創產業興起，因此出現大量的個人辨公室與共享辦公室型態之用，多相中台中市中區、北區、大里區等一帶的舊市區，因為舊市區屋齡高且低單的商辦大樓價格 1 字頭在每坪 20 萬元內，更有的產品，因此，拉低整體平均約在每坪 20 萬元。

林秉達分析，未來台中地區中、小坪數商辦具有潛力 ，疫情後會再有一波台商回流的需求，對於企業總部設置亦可以多戶合併彈性使用，至於投資者，則能偏向舊大樓改共享辦公收租賺投報。

台灣房屋高雄明誠龍勝特許加盟店店長洪誌隆表示，高雄商辦市場近 2 年明顯在交易量與價格上有回升，主要是因為北漂青年返鄉工作與創業因而間接帶動不動產相關需求，交易熱區主要在左營高鐵特區以及鼓山農 16、美術館一帶平均價格每坪在每 18-20 萬元；另尚有中古商辦熱區在三民區、苓雅區舊市區一帶，平均價格分別落在每坪 12-15 萬元，2019 年商辦價格較 2018 年增達 35.8%，主要是量先而價行，新商辦價格帶動整體價格走升。

花蓮縣政府推動買斷式青年安心成家住宅，預計今年底完工，縣府委託不動產代銷公司，今天成立服務中心，即日起開放承購戶依抽籤順序選屋，最快明年初可簽約入住。

青年安心成家住宅共809戶，其中600戶住宅、100戶店面幾乎完售，其餘109戶保留作為用地徵地時，優先承購戶或未來公共建設所需的拆遷安置戶。

月初完成選屋序號抽籤，因住宅共有6種格局可選擇，服務中心揭牌後，協助看屋、選屋、簽約及轉移作業，因應武漢肺炎（2019冠狀病毒疾病、COVID-19）疫情，每天只安排20組承購戶依序選屋。

協助代銷的豐興實業公司董事長呂國清表示，青年住宅預計11月底全部完工，開放已完工的A棟看屋，承購戶選屋後，就會上網公告，預計明年4月底可交屋，5月9日簽約後，還會協助成立管委會。

縣長徐榛蔚表示，青年住宅鄰近學區、新秀地區農會、新城鄉公所，生活機能好，縣府把新城鄉最黃金的地段提供給在地青年，讓青年擁有自己的家，希望成為年輕人的築夢基地。

青年住宅位在新城鄉北埔村，在前縣長傅崐萁任內推動，2017年動工，共興建7棟住宅大樓，住宅651戶，室內坪數約16坪，每戶新台幣250萬元；店面158戶，每戶320萬元；停車位370格，每個50萬。

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新冠肺炎疫情造成全球各國紛紛封鎖國境，房地產人士指出，台灣防疫成績表現突出，讓部分口袋夠深、受創較不嚴重的台商，打算將家族生活重心遷回台灣，在台購屋，讓低密度開發的台中七期南側建案表現相對穩健。「雙橡園1617」第三波實價登錄於1日公布，其中27樓兩戶扣除車位後單價63萬，便突破七期南側最高單價紀錄，為區域房市定錨，與即將完工的「慶仁林境-森大樓」與惠宇建設新案「大其心」形成三強鼎立的局面。

住商不動產南屯店協理黃權銘分析，目前滯留台灣的台商，日常生活最常做三件事，就是打高爾夫球、看車及看房。近日便有常往返歐洲、南非的台商，事業較未受疫情影響，看到台灣防疫的成功，決定將已遷出的家族生活重心移回台灣，積極看屋，而七期南側低密度開發的環境，即十分受到他的青睞。

七期南側建案站上6字頭

第三季即將在七期市政中心面南側第一排基地推案的寶璽建設副總經理周白金指出，這波疫情對小坪數產品影響較大，主要因為近一波建商因應剛性需求搶蓋小宅，進而吸引不少投資客投資，惟在疫情衝擊中小企業、餐飲等內需產業下，部分投資客也難倖免，買氣停滯。

不過，周白金強調，由於七期土地越來越少，區內地段好的豪宅案，較不受疫情影響，最近便有台商在陸美貿易戰、反送中，以及台灣防疫表現佳三大因素影響下，一方面在台中看廠房用地，一方面看住宅。為此，寶璽位於七期巿政中心新案，將在第三季如期推出，全案基地約1200坪，總銷高達7、80億，單價約每坪6、70萬元。

七期南側與新市政中心大樓、商辦林立的景象不同，以占地近9公頃的文心森林公園為中心，周遭低密度的頂級住宅擁相當舒適的生活品質，因而成為許多富豪理想中的居住場域，此外，除有大墩、大新國小等明星學區加持，IKEA、COSTCO、秀泰影城以及大墩、公益路兩大商圈更提供完整生活機能，讓區域高價成交頻傳。

如「雙橡園1617」第三波實價登錄於4月1日公布，揭露筆數已破9成，社區均價達55.2萬，穩居台中豪宅榜第八位，其中，27樓兩戶分別以總價7007萬及6049萬成交，扣除車位後單價63萬，是七期南側唯一站上6字頭的建案。

雙廳雙主臥吸引高端客層

內另有「慶仁林境－森大樓」即將進場，該案位於惠中路、大墩七街口，由建築大師劉偉彥操刀設計，規畫坪數86-172坪，總戶數28戶的產品，全案以垂直綠化思維打造出360度外圓內方的橢圓形現代建築，與鄰近的文心森林公園、南屯公園、兒童公園三萬坪綠地相互呼應。

另一案「惠宇大其心」戶戶正對文心森林公園，每戶90至160坪，每坪單價53萬至63萬元，看準了現代人生活型態的改變，在格局規畫有諸多巧思，包括特殊的雙廳、雙主臥、雙桌、雙更衣間，吸引包括傳產台商、企業主、醫師等高端客層青睞。

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據聯徵中心資料統計購置住宅總價與面積變化，2019 年全台六都平均購屋總價僅微幅提高 0.1%，但購置住宅面積硬生生減少了 4.2%，房仲業者指出，此現象顯示民眾購屋力看似沒有變化，實質能取得的住宅面積縮水，形同「小了面積，價格不變」，與知名廣告詞正好相反。

中信房屋根據金融聯合徵信中心購置住宅貸款資料，以 20-70 歲新增房貸為基礎，統計近兩年年六都購置住宅的鑑估值與建物面積，六都平均總價的部分，以台南市增加 4.9% 最多，而減少最多的則是台中市，減幅 2.5%，六都總價雖各有增減，但除台南市變化較大之外，其餘起伏都介於上下 2.5% 之內，六都整體平均總價也僅微幅上升 0.1%。

但是購置住宅面積的部分就完全呈現一面倒的減少格局，減幅介於 1.7-6.8% 之間，六都置產面積都縮水，其中以桃園市面積減少 6.8% 最多，六都整體平均面積較 2018 年減少 4.2%。

中信房屋研展室副理張漢超表示，這種「面積小了點，價格卻不變」的現象，形同一般商品定價不變卻減少容量販售的概念類似，對消費者來說，因表面所能負擔的總價變化不大，因此消費者通常會較無感，但實際付出的單價卻會較高些。

張漢超指出，總價變化代表民眾所能負擔的購屋能力，因此這種「小了面積，價格不變」的現象，顯示民眾購屋負擔能力沒有變化，但能買到的面積卻比較小，也就是實質置產購買力下降。

房仲業者強調，此一現象出現的主因是近年多推出小宅產品，此外也與居住觀念改變有關，例如由傳統透天或公寓搬遷至集合式住宅大樓，並願意放寬提高置產單價的上限。住宅購買力下降的問題牽涉層面太廣，但主要與民眾可支配所得有關，因此除非提升所得，否則購屋總預算仍會牛步不前。

依照聯徵中心最新統計顯示，去年第 4 季房貸族增加最多的熱區，前兩名都由桃園市包辦，第一名是桃園區、第二名則是中壢區，桃園區平均購買約 1014 萬元的房子，中壢區則是平均購買 868 萬元的房屋。

前 10 強房貸增加最多的鄉鎮市區，有 8 個位於北台灣，購屋面積最大的是竹北市。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，台灣 500 大企業超過 200 家座落在桃園，包含運輸科技、化學材料、生物科技、生活事業、能源科技、電子資訊等產業，同時桃園是全台第一工業科技大城，擁有 32 個報編工業區及 11 處工商綜合區，產業聚落多樣且完整，工業產值將近 3 兆元，佔全國營收 17.4%，領先國內其他縣市，另外還有航空城、亞洲矽谷等發展願景，區域內年輕的人口結構與豐沛的就業機會加持下，帶動區域房市交易維持穩定。

統計資料顯示，桃園區平均購屋約 1000 萬元，核貸成數約 76.5%，平均貸款利率約 1.72%，20 年本利平均攤還，每月還款金額約 3.8 萬元，第二名則是中壢區，第三、四名則是人口數量最多的新北市，包括板橋區與新莊區，平均購買房屋總價都超過 1300 萬元，但由於房價水準較高，購買的面積坪數都小於桃園區與中壢區。

前 10 強的熱區當中，中南部只有台中市的南屯區和北屯區入榜，顯示台中市後期發展的重劃區，因為地點位置佳且機能成熟，重劃區內的新大樓吸引民眾買進，因此包括南屯、北屯甚至是西屯，都是台中地區熱門的購屋路段。

另外，平均所得收入最高的新竹市與竹科生活圈的竹北市，則受惠竹科產業蓬勃發展，園區客成為新竹房市的重要買家，前 10 熱門區段新竹市與竹北市也雙雙入圍，且因為所得相對較高且房價也比雙北便宜，開發商規劃產品的尺度也相對雙北更大，因此竹北市的平均建物面積 57.2 坪，在北台灣名列前茅。

前 10 大熱門的購屋區段不少都是機能成熟，或者是房價相對平價的區塊，未來熱門的購屋區塊仍會與就業機會息息相關，目前政府推動的「投資臺灣三大方案」預計將帶動 410 家企業約 9252 億元投資，預計創造 7 萬 6906 個本國就業機會，這些廠商進駐的區塊，中長期也將帶來新的購屋需求。

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