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新冠肺炎疫情造成全球各國紛紛封鎖國境,房地產人士指出,台灣防疫成績表現突出,讓部分口袋夠深、受創較不嚴重的台商,打算將家族生活重心遷回台灣,在台購屋,讓低密度開發的台中七期南側建案表現相對穩健。「雙橡園1617」第三波實價登錄於1日公布,其中27樓兩戶扣除車位後單價63萬,便突破七期南側最高單價紀錄,為區域房市定錨,與即將完工的「慶仁林境-森大樓」與惠宇建設新案「大其心」形成三強鼎立的局面。

住商不動產南屯店協理黃權銘分析,目前滯留台灣的台商,日常生活最常做三件事,就是打高爾夫球、看車及看房。近日便有常往返歐洲、南非的台商,事業較未受疫情影響,看到台灣防疫的成功,決定將已遷出的家族生活重心移回台灣,積極看屋,而七期南側低密度開發的環境,即十分受到他的青睞。

七期南側建案站上6字頭

第三季即將在七期市政中心面南側第一排基地推案的寶璽建設副總經理周白金指出,這波疫情對小坪數產品影響較大,主要因為近一波建商因應剛性需求搶蓋小宅,進而吸引不少投資客投資,惟在疫情衝擊中小企業、餐飲等內需產業下,部分投資客也難倖免,買氣停滯。

不過,周白金強調,由於七期土地越來越少,區內地段好的豪宅案,較不受疫情影響,最近便有台商在陸美貿易戰、反送中,以及台灣防疫表現佳三大因素影響下,一方面在台中看廠房用地,一方面看住宅。為此,寶璽位於七期巿政中心新案,將在第三季如期推出,全案基地約1200坪,總銷高達7、80億,單價約每坪6、70萬元。

七期南側與新市政中心大樓、商辦林立的景象不同,以占地近9公頃的文心森林公園為中心,周遭低密度的頂級住宅擁相當舒適的生活品質,因而成為許多富豪理想中的居住場域,此外,除有大墩、大新國小等明星學區加持,IKEA、COSTCO、秀泰影城以及大墩、公益路兩大商圈更提供完整生活機能,讓區域高價成交頻傳。

如「雙橡園1617」第三波實價登錄於4月1日公布,揭露筆數已破9成,社區均價達55.2萬,穩居台中豪宅榜第八位,其中,27樓兩戶分別以總價7007萬及6049萬成交,扣除車位後單價63萬,是七期南側唯一站上6字頭的建案。

雙廳雙主臥吸引高端客層

內另有「慶仁林境-森大樓」即將進場,該案位於惠中路、大墩七街口,由建築大師劉偉彥操刀設計,規畫坪數86-172坪,總戶數28戶的產品,全案以垂直綠化思維打造出360度外圓內方的橢圓形現代建築,與鄰近的文心森林公園、南屯公園、兒童公園三萬坪綠地相互呼應。

另一案「惠宇大其心」戶戶正對文心森林公園,每戶90至160坪,每坪單價53萬至63萬元,看準了現代人生活型態的改變,在格局規畫有諸多巧思,包括特殊的雙廳、雙主臥、雙桌、雙更衣間,吸引包括傳產台商、企業主、醫師等高端客層青睞。

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捷運差一站更便宜 北市這四站單坪價差最高25萬

想入住北市、又苦於預算不足,究竟該買哪裡最划算?根據房仲統計,萬隆站、東湖站、圓山站、永春站等四站,與前一站在機能、屋齡以及環境影響下,房價各有落差,單坪價差落在 15 萬至 25 萬元,若以 30 坪住宅換算,最多可省下 750 萬元的購屋預算。

永慶房屋日前針對松山新店線、中和新蘆線、文湖線、淡水信義線、板南線等五條捷連線,統計各路線去年實價成交價相差最大的前後站;若只考慮位於北市的站點,松山新店、文湖線、淡水信義線、板南線四線最適合預算有限的民眾。

松山新店線價差最大的是公館站與萬隆站,僅一站之隔,公館均價一坪 74.9 萬,萬隆僅 50 萬,相差近 25 萬元。永慶房產業管部資深經理謝志傑謝表示,公館站同樣位於大安區、中正區交界,擁有台大與公館商圈生活機能,周邊租屋需求大,捷運共構套房行情均在八字頭,大樓均價七字頭。萬隆站住宅氛圍濃,生活便利性不如公館,且行政區屬於文山區,房價相對便宜。

捷運文湖線以南港軟體園區站與東湖站價差最大,主要是南港軟體園區站周邊為重畫區,都是大樓,屋齡多在十年內,目前房價落在六字頭。東湖站則以公寓、中古大樓為交易主力,均價四字頭,兩站平均房價相差每坪約 15 萬元。

淡水信義線相差最大的是民權西路站與圓山站,價差每坪近 24 萬元。民權西路站為雙捷運交會站,商圈成熟,均價每坪 79.6 萬。圓山站鄰近花博公園、市立美術館,因位於飛機航道下,容易有噪音干擾問題,房價相對便宜。

板南線房價相差最大的是市政府站與永春站,價差每坪約 17 萬元。市政府站除了捷運,還有客運轉運站的優勢,且鄰近信義商圈,實價資料,周邊住宅成交均價高達九字頭。永春站周邊商圈發展也相當成熟,同樣鄰近信義計畫區,區內從套房、公寓、中古大樓甚至豪宅都有,但仍以中古大樓與公寓為交易大宗,周邊住宅房價七字頭。

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桃園青埔特區建設題材多元,國際級的規劃與定位,除了是區域房市發展的重大利基,也是各路建商積極搶進推案的主因。大睦建設機構表示,因看好青埔房市的發展潛力,以及因房價觸底而帶進的旺盛買氣,決定將旗下5大案採聯合銷售方式推出,總銷金額合計高達50億元,由於產品「房源齊全」,成功吸引不少自住客及置產客目光。

前幾年受到房市修正影響,青埔買氣也大受影響,房價甚至出現「超跌」的情形,但近2年在重大建設相繼落實下,房價已快速止跌反彈,而青埔房市之所以能在市場回溫後迅速回穩,業者分析,除了建設題材多元之外,區內擁有高鐵桃園站、機場捷運A17站~A19站,通勤便利性更是堪稱全桃園之最,也是外來客為何青睞的重要因素。

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新理想行銷團隊專案經理方人傑指出,青埔除了機捷交通題材,還有亞洲矽谷計畫,以及國泰商務城、橫濱八景島水族館、新光影城、和逸飯店、IKEA旗鑑館等,重量級的商場建設將陸續完工,重大建設帶動區域地段增值已經是不爭的事實,且青埔經過2年價格回檔後,現階段CP值相對高,除了吸引購屋客,不少大型建商也展開購地佈局。

包括興富發、潤隆、宏普、皇普、中悅、桃大等知名建商,近期都陸續以高價購入特區土地,導致土地單價從2019年下半年起,漲幅高達近3成,顯示優質地段的土地愈來愈搶手,其中又以興富發與潤隆,大手筆買下近6000坪土地最為引人注目,也證明各界看好青埔特區的發展願景,未來有望成為「六都」土地買氣的風向球指標。

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深耕桃園20年多的大睦建設,也看好這波青埔房市「搶反彈」的買氣,一口氣將旗下青埔5大案,包括「大睦森悅」、「大睦微風」、「大睦A19」、「大睦仁愛匯」、「大睦站前首席」等,採共同成立聯合展銷中心的方式進行強銷,且從首購到首換產品都有,要以最齊全的產品線,滿足各類自用客層的需求。

其中,成屋案「大睦森悅」與「大睦微風」皆坐落於青平段,可享周邊靜謐綠地的居住環境,又富有A18站周邊的交通便利性,規劃格局為3~3+1房32~50坪,可符合換屋族的需求。目前小坪數已售罄,主力為3房產品。

另3案則為預售案:「大睦A19」基地位於機捷A19站前200米,標榜到站即到家;「大睦仁愛滙」緊鄰領航南路四段40米綠園道、富永久棟距,規劃29~40坪,超高坪效3房僅需788萬起(車位另計);「大睦站前首席」的基地面公園第一排,距高鐵桃園站及機捷A18站僅短短800米,規劃格局為2~3房32~41坪,除了有中小坪數規劃,還可符合重視地段的首購客與置產族群的需求。

現場專案方人傑表示,5案除了仁愛匯外皆規劃為「黃金級綠建築」,總價帶落在788~1688萬元(車位另計),價格區間廣,不同預算的購屋民眾都能找到適合的產品,受到不少桃園在地客與雙北客群詢問。目前客層占比各半,桃園中壢在地客佔比為40~45%,雙北客則有45%,平均週來人約60組。

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據聯徵中心資料統計購置住宅總價與面積變化,2019 年全台六都平均購屋總價僅微幅提高 0.1%,但購置住宅面積硬生生減少了 4.2%,房仲業者指出,此現象顯示民眾購屋力看似沒有變化,實質能取得的住宅面積縮水,形同「小了面積,價格不變」,與知名廣告詞正好相反。

中信房屋根據金融聯合徵信中心購置住宅貸款資料,以 20-70 歲新增房貸為基礎,統計近兩年年六都購置住宅的鑑估值與建物面積,六都平均總價的部分,以台南市增加 4.9% 最多,而減少最多的則是台中市,減幅 2.5%,六都總價雖各有增減,但除台南市變化較大之外,其餘起伏都介於上下 2.5% 之內,六都整體平均總價也僅微幅上升 0.1%。

但是購置住宅面積的部分就完全呈現一面倒的減少格局,減幅介於 1.7-6.8% 之間,六都置產面積都縮水,其中以桃園市面積減少 6.8% 最多,六都整體平均面積較 2018 年減少 4.2%。

中信房屋研展室副理張漢超表示,這種「面積小了點,價格卻不變」的現象,形同一般商品定價不變卻減少容量販售的概念類似,對消費者來說,因表面所能負擔的總價變化不大,因此消費者通常會較無感,但實際付出的單價卻會較高些。

張漢超指出,總價變化代表民眾所能負擔的購屋能力,因此這種「小了面積,價格不變」的現象,顯示民眾購屋負擔能力沒有變化,但能買到的面積卻比較小,也就是實質置產購買力下降。

房仲業者強調,此一現象出現的主因是近年多推出小宅產品,此外也與居住觀念改變有關,例如由傳統透天或公寓搬遷至集合式住宅大樓,並願意放寬提高置產單價的上限。住宅購買力下降的問題牽涉層面太廣,但主要與民眾可支配所得有關,因此除非提升所得,否則購屋總預算仍會牛步不前。

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依照聯徵中心最新統計顯示,去年第 4 季房貸族增加最多的熱區,前兩名都由桃園市包辦,第一名是桃園區、第二名則是中壢區,桃園區平均購買約 1014 萬元的房子,中壢區則是平均購買 868 萬元的房屋。

前 10 強房貸增加最多的鄉鎮市區,有 8 個位於北台灣,購屋面積最大的是竹北市。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,台灣 500 大企業超過 200 家座落在桃園,包含運輸科技、化學材料、生物科技、生活事業、能源科技、電子資訊等產業,同時桃園是全台第一工業科技大城,擁有 32 個報編工業區及 11 處工商綜合區,產業聚落多樣且完整,工業產值將近 3 兆元,佔全國營收 17.4%,領先國內其他縣市,另外還有航空城、亞洲矽谷等發展願景,區域內年輕的人口結構與豐沛的就業機會加持下,帶動區域房市交易維持穩定。

統計資料顯示,桃園區平均購屋約 1000 萬元,核貸成數約 76.5%,平均貸款利率約 1.72%,20 年本利平均攤還,每月還款金額約 3.8 萬元,第二名則是中壢區,第三、四名則是人口數量最多的新北市,包括板橋區與新莊區,平均購買房屋總價都超過 1300 萬元,但由於房價水準較高,購買的面積坪數都小於桃園區與中壢區。

前 10 強的熱區當中,中南部只有台中市的南屯區和北屯區入榜,顯示台中市後期發展的重劃區,因為地點位置佳且機能成熟,重劃區內的新大樓吸引民眾買進,因此包括南屯、北屯甚至是西屯,都是台中地區熱門的購屋路段。

另外,平均所得收入最高的新竹市與竹科生活圈的竹北市,則受惠竹科產業蓬勃發展,園區客成為新竹房市的重要買家,前 10 熱門區段新竹市與竹北市也雙雙入圍,且因為所得相對較高且房價也比雙北便宜,開發商規劃產品的尺度也相對雙北更大,因此竹北市的平均建物面積 57.2 坪,在北台灣名列前茅。

前 10 大熱門的購屋區段不少都是機能成熟,或者是房價相對平價的區塊,未來熱門的購屋區塊仍會與就業機會息息相關,目前政府推動的「投資臺灣三大方案」預計將帶動 410 家企業約 9252 億元投資,預計創造 7 萬 6906 個本國就業機會,這些廠商進駐的區塊,中長期也將帶來新的購屋需求。

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台北市高樓豪宅人氣旺,天母最高樓華固建設 (2548-TW) 的華固天鑄建案,新買家一次砸 4.97 億元,買下 19 樓兩戶,共 424 坪,西華富邦也有交易,24 樓以 2.88 億成交,單價 190.6 萬元,另有和平大苑成交 26 和 30 樓戶,買家的共通特色都是僑外資公司。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,受美中貿易戰影響,不少兩岸三地企業主,積極重新配置資產,將海外經商資金回台布局,而這些有海外背景的買家相對年輕,具國際視野,置產偏好屋齡新,指標性高的豪宅,而偏好買高樓層,主要因為產品具市場獨特性,長遠來看增值空間較大。

今年以來受到疫情影響,國際經濟震盪,張旭嵐指出,上半年高總產品交易可能會趨向保守,但不動產抗性佳、穩定性高,且豪宅屬性單純,長期也有增值空間,經商者亦可作為招待所之用,藉此拓展人脈,邊際效應高,因此在低利環境中,市場熱錢仍會尋找優質標的,低點卡位搶進。

台北市樓高超過 35 層的豪宅,和平大苑和華固天鑄都是 38 層樓高,西華富邦 42 層樓。

華固天鑄前身是天母聖道兒童之家,2016 年完工,一舉成為天母最高豪宅王,最高單價為 37 樓戶,交易單價 207.4 萬元,而去年華固天鑄交易六筆,中高樓層平均單價約在 130-145 萬元之間,著名的住戶包括藝人彭于晏,飲水機品牌家族。近年天母商圈也有萎縮趨勢,因此豪宅市場並不熱絡,但因近美日學校,具有雙重國籍或偏好國際氛圍的高資產族而言,對於天母情有獨鍾。

台北市最高樓豪宅西華富邦樓高 42 層,最高單價 291.9 萬元,因近內湖科技園區吸引不少企業家。和平大苑因有知名住戶周杰倫而聲名大噪,去年全年揭露交易達 18 筆,榮登年度交易量冠軍。

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雖然新冠肺炎疫情全球持續延燒,全台建商獵地仍積極,根據商仲第一太平戴維斯最新統計,2020 年第 1 季大型土地交易總額達到 478 億元,季增 3%,其中台中市及台北市為首季兩大交易熱區,但全台商用不動產市場投資則呈現萎縮。

新冠肺炎疫情可能為全球經濟帶來衝擊,但全台首季土地交易熱絡,建商對住宅市場仍保持信心,認為疫情受控制後,遞延的住宅買氣將迅速回升,因此持續補進土地庫存。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示,接下來底價高達 266 億元的台北市世貿三館地上權標售案即將在 30 日登場,這是信義計畫區最後一塊能與台北 101 大樓爭鋒的基地,在台北市頂級商辦供給仍吃緊的刺激下,預期將吸引大型機構投資人參與投標,將刺激第 1 季土地交易金額有機會在首季突破 700 億元。

據統計,今年全台第 1 季土地交易達 478 億元,季增率 3%,年減率 25%,其中建商購地即占 431 億元,不僅推升興富發 (2542-TW) 集團今年累積購地金額已達到 147 億元,遠雄 (5522-TW) 及新潤建設 (6186-TW) 分別斥資 47 億元及 37 億元購入台北市土地。

同時,多個土地標售案反應熱烈,包括高雄市政府第 1 季的 10 筆土地標售案全數脫標,溢價率超出 2 成;另外,達新工業 (1315-TW) 的台中七期土地標售,則由興富發建設以 83.76 億得標,溢價率 15%,改寫台中土地最高總價記錄。

第一太平戴維斯指出,2020 第 1 季兩大土地交易熱區為台中市及台北市,土地交易金額分別達到 162 億元及 154 億元,其中,台中七期是土地一級戰區,單是興富發首季買入的兩筆七期土地即達到 127 億元,未來將規劃商辦、飯店及商場等複合型開發案;另外,在北士科園區議題帶動下,近 2 年北投土地受到建商高度關注,首季遠雄、華固 (2548-TW)、新潤及力麒 (5512-TW) 等多家建商合計購地達 78 億元,未來將進行住宅及商辦開發。

2020 年第 1 季商用不動產市場交易總額為 68 億元,季減率及年減率分別達 75% 及 70%,交易動能大幅滑落,自用型交易占比回升至 6 成以上,剛性需求再成為市場主力,由於經濟不確性風險高,拉長大型交易案的評估時間,單筆規模 5 億元以下的小型交易反而較為活絡。

在各類交易之中,科技業及製造業的自用廠房需求最為穩定,交易總額達 35 億元,主要集中在桃園及新竹地區。飯店交易占比則達 22%,主要為興富發建設總裁鄭欽天以 15 億元購入高雄華王大飯店,由於為單一產權大樓,據傳未來將拆除改建。

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大型百貨商城加持  台中新光、SOGO周邊房價年增22%

台中近年大型百貨商城陸續搶進,明顯帶動房市熱度。統計台中 3 大百貨,近兩年周邊 1 公里住宅大樓房價變化,其中西屯區新光三越周邊房價年漲 22%、西區廣三 SOGO 交易量年增 22%,南屯區文心秀泰周邊房價穩定,亦有補漲空間,另外北屯區即將有漢神百貨進駐,房市利多可期。

台中市建築經營協會理事長邱名仕指出,大型百貨商城是城市消費力和生活機能的指標,其兼具購物、休閒、娛樂功能,同時帶動區域環境發展,具有吸引人口聚集的誘因,人口紅利將對房市物件相對具有保值或增值的支撐條件。

其中,全台營業額最高的台中新光三越,位處西屯七期燙金地段,周邊土地價格連年攀升,連動周遭房市榮景,其中台中第一高價豪宅「寶輝秋紅谷」,去年寫下單坪 97 萬元的新高紀錄,該案僅距離台中新光三越 600 公尺。據內政部實價顯示,台中新光三越周邊住宅大樓 1 公里房價,107 年平均每坪 35.9 萬元,108 年平均每坪 43.8 萬元,大幅成長 22%。

位於西區的廣三 SOGO 百貨,串聯科博館、草悟道商圈逐步完熟,加上近期綠光計劃、審計新村文創聚落加持,成為台中獨特的藝文特區。依據實價登錄統計,廣三 SOGO 周邊住宅大樓 1 公里房價,107 年平均每坪 28.4 萬元,108 年平均每坪 28.8 萬元,房價年漲 4%、交易量年增 22%,從 106 年 47 筆、107 年 86 筆、108 年 105 筆,連年成長,房市交易熱絡。 

位於南屯區的文心秀泰 2018 年開幕後,帶動八期生活圈發展,據實價登錄統計文心秀周邊 1 公里住宅大樓房價穩定,107 年與 108 年,每坪均價皆為 27 萬元,隨著捷運綠線即將通車,軌道經濟效益發酵,將持續吸引人口移入,可望帶動房價穩健上揚。

看好北屯區發展,漢神百貨與中信金攜手打造的「台中洲際娛樂商城」,確定進駐 11 期洲際特區,最快今年底動工,預計 2023 年底、2024 年上半年完工營運。眾多建商看好區域優勢,如 11 期指標建案「洲際 W」廣告看板打出「百貨影城首排」,吸引購屋者目光。中信房屋北屯松竹加盟店經理柯美涵表示,隨著鄰近的 14 期土地接連高價成交,帶動 11 期房價水漲船高,預估未來百貨進駐利多加持,區域生活機能勢必更加完善,對房價具有一定支撐力,榮景可期。

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北市信義區小豪宅「PARK 259」 站穩每坪150萬

台北市信義路「PARK 259」因為位置優越,儘管每戶不到 30 坪,但每坪超過百萬元,素有小豪宅之稱。根據最新揭露不動產交易實價資訊,「PARK 259」交易價格持續亮眼,2019 年底成交的 6 樓戶,共 13.48 坪,每坪要價 155.79 萬,成為去年全台最高價的小豪宅。

台灣房屋智庫經理陳炳辰指出,會購置這種高價小宅的族群,包括有意設籍當地學區的富爸媽,也有公司企業購置當招待所,或是承租給高階外籍主管,而過去房市熱潮下,看好出租投報和轉手利差,亦引起高資產或投資族群注意。

值得注意的是,2019 年底賣出的 6 樓戶,2017 年底以 2,030 萬購入,兩年之後轉手,小幅獲利 70 萬。陳炳辰分析,近年願意出手買這類「小而貴」的產品族群已不多,成交都難再見高價,此筆交易當初入手價碼已不低,轉手還能獲利,社區身價可見一斑。
 
鄰近捷運東門站的「PARK 259」,擁永康商圈與大安森林公園,地段黃金,其樓高 14 層,規劃 16~27 坪,目前平均行情在 140 萬左右,為高價位套房產品。
 
陳炳辰認為,如今房市緩回溫,這類產品總價不高,若坐落地點加分,還算適合避險投資族群試水溫,如擁黃金學區、居住機能佳,或可做為微型店辦使用,都是置產優勢。

另就價格來說,目前一線高價小宅單價多落在 130-150 萬,過去買在低於此水準者,眼下以行情價碼出售也容易獲利。此外,社區知名度高,又不時傳出獲利消息,身價更是易漲難跌,除了「PARK 259」,台北市小豪宅,像是「新世界」、「EAT」都算高價小宅市場的抗跌產品。

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台北市信義計劃區空置率持續下降,在供不應求的狀況下,租金出現一波上漲走勢,統計目前信義計劃區中的 A 辦大樓,有 10 棟實價租金在去年站穩每坪 3000 元以上,數量創歷史新高,同時 A 辦大樓租金呈現上漲趨勢,也吸引投入購地興建商辦的資金。

商仲業者也認為,目前新冠肺炎疫情,可能對於企業搬遷速度產生暫時抑制的效果。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,由於辦公市場供不應求,許多辦公大樓租金刷新自己新高紀錄,指標性商辦重新調高租金行情,信義世貿商圈仍是企業入駐首選,受惠新創產業、科技等產業的影響,大面積的承租,空置率持續下降,已創下歷史新低點。 

依實價登錄資料顯示,目前信義計劃區中目前有 10 棟 A 辦的租金站上每坪 3000 元,包括已經出現每坪 4000 元案例的台北 101 大樓、國泰置地廣場與南山廣場等,另外像是華新麗華花旗大樓、克緹全豐盛 105 大樓、遠雄金融中心、新光信義金融大樓、信義經貿大樓、台北世界貿易中心、佩芳大樓等,都出現每坪 3000 元以上的紀錄,未來還有世貿三館地上權案與信義行政中心地上權案,富邦的 A25 案等,將成信義計劃區內高價辦公大樓指標。

信義全球資產指出,台北市多數大樓趨近滿租,由於所剩空間不多,整體空置率持續下降,已降至 3% 以下,來到 2.61%,在租賃市場交易熱絡下,投資客看準商辦需求的趨勢,紛紛砸重金買地蓋商辦。由於未來可供給的物件有限,企業搬遷受限於市場缺貨,在供給持續緊縮下,預估 2020 年租金將持續上漲,不過當前企業已經受到新冠病毒疫情影響,可能短期內會減慢企業搬遷的速度。

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據市調機構統計,2019 年大台北公開銷售的大樓、華廈類新建案,平均公設比持續走高,其中台北市新建案平均公設比上揚至約 34.8%,新北市約 32.8%,雙創新高,較 2018 年增加 0.6 個百分點。

住展研發展何世昌表示,公設比大幅上升,原因是「雨遮不計坪不計價」政策效應與房市景氣好轉,越晚買房子的人必需花更多錢去買虛坪,台灣虛坪現象持續惡化,且無改善跡象。

這項統計顯示,台北市 2019 新建案平均公設比約 34.8%,較 2018 年增加 0.6 個百分點,逼近 35% 關卡。北市新建案公設比於 2014 年突破 3% 之後,已連續六年站穩在 34% 以上。

新北市 2019 年新建案平均公設比約 32.9%,同樣比 2018 年增加 0.6 個百分點;近 8 年來,新北市建案公設比累計大增近 3 個百分點,增幅遠勝北市。

何世昌指出,雖然大台北公設比連袂走高,但北市與新北市兩地狀況大不相同。北市大多數行政區建案公設比都普遍的高,但新北市卻不是這樣。新北市若是封閉型、以區域客撐場的行政區,建案公設比普遍較低,但若是有較多台北市外來客,或者新興重劃區如新店央北、板橋江翠北側、新莊副都心與頭前等地,建案公設比就會比平均值高,多落在 33-36% 之間。

何世昌分析,大台北新建案公設比寫下新高紀錄,主因是「雨遮不計坪、不計價」政策效應發威,以及去年房市景氣好轉所致。由於雨遮不計坪之後,房屋附屬建物坪數減少;因房屋可登記的坪數分母變少,公設坪數所占比例就會變高。

其次,雖然「雨遮不計坪、不計價」在 2018 年元月起上路,但當年因房市剛走出不景氣沒多久,若大幅增加公設比惟恐嚇跑買氣,所以業者相當克制,就算是當年取得的新建照,大多數公設比都低於平均值。但房市景氣於 2019 年明顯轉強之後,業者灌公設完全沒在客氣,高公設比建案遍地開花。

台北市建案公設比過高的問題尤為嚴重,去年統計的 165 個建案中,僅有 8 個建案公設比低於 30%,占比連 5% 都不到。

大台北新建案公設比頻創新高紀錄,但似乎還看不到終點,一山還有一山高。由於政府強力推動危老重建,而危老重建沒有基地規模限制,多數危老重建案基地面積小、戶數也較少,所以公設比往往高於平均值。

何世昌並且認為,去年大台北開賣的危老建案仍不多,所以對整體公設比影響並不大,但今年開賣的危老建案將會增加,預期會成為推高公設比的助力。民眾在買房之前,最好想清楚建案提供的公設符不符合自己的需求。

資料來源:住展



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武漢肺炎疫情燒向房市信心,永慶房屋第2季網路會員調查,逾60%民眾認為疫情將讓房價看跌,多數認為最快2、3季下修,又以台北市看空氣氛最濃厚。

永慶房屋今天發布2020第2季網路會員調查,有63%消費者認為武漢肺炎(2019冠狀病毒疾病, COVID-19)會使房價下跌,其中有49%認為房價將小幅下跌5%至10%,占比最大,其次有14%民眾認為會大幅下修。

至於反映時間點,有37%民眾認為最快第2季看到下修趨勢,另有35%認為落在第3季,合計超過70%民眾認為,房市景氣會在2、3季開始走低。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑認為,受到疫情影響,國內觀光業、航空業首當其衝,而餐飲住宿與零售業也大受影響,關店、歇業與無薪假等消息頻傳,將影響消費者的消費能力,因此,大多數的消費者認為第2季房價將下跌也是合情合理,但在台灣疫情尚未失控,且低利環境持續的狀況下,房價大幅度崩跌機會不高。

另外,七大都市(台北市、新北、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市與高雄市)當中,61%民眾認為台北市房價將看跌,為七大都市看空氣氛最為濃厚,新北市、新竹縣市與高雄市也有超過50%民眾認為將下修。

值得注意的是,中信房屋今天發布一項網路調查,當前經濟情勢充滿不確定性,有35.2%民眾選擇將資金放在不動產,另有14.4%保留現金,而黃金與貴金屬投資比重則有13.5%,顯示出大環境負面因素下,民眾運用資金趨於保守,現金為王彈性運用之外,對於不動產仍存在保值想像空間。

永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,調查時間自2020年2月16日至3月3日,回收有效問卷數為977份。中信房屋調查時間為今年1月20日至2月23日,有效樣本數870份。

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 匯流新聞網記者胡照鑫/台北報導" data-reactid="19" style="margin: 0px 0px 1em;"> 匯流新聞網記者胡照鑫/台北報導

生活機能完善、交通便捷一向是購屋族優先考慮的重要指標,根據實價登錄資料統計,雙北市各行政區2019年屋齡五年以上的中古屋,台北市交易量由內科大量就業人口助陣的內湖區拔得頭籌,新北市則是由捷運題材發燒的中和區拿下冠軍,中山區、新莊緊追在後。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,內湖區坐擁內湖科技園區,近來各企業總部、百貨商場相繼進駐內湖,穩定成長的就業人口支撐房市,尤其在捷運開通後,交通便捷度大大提升,加上區域內綠覆率高及擁有知名學區,區內機能齊備,是購屋族下手主因。

分析數據發現,內湖區電梯大樓平均單價約56.3萬,熱門路段落在內湖路一段、民權東路六段、行善路、星雲街、康寧路三段、文德路一帶;公寓平均單價落在43.1萬,民眾多偏好於購買在內湖路一段、內湖路三段、康樂街巷弄。

台北市交易量第二由位於北市蛋黃區的中山區奪下,謝志傑指出,中山區位處市中心,房價卻相對實惠,商品選擇多元,區內商業機能發達及擁有便捷的交通路網,為想居住於蛋黃區民眾的購屋首選。電梯大樓平均單價落在64.0萬,公寓平均單價約54.5萬。

新北市交易量由中和區奪下冠軍,謝志傑分析,中和區生活採購機能便捷,有許多大型量販店,如Costco、特力屋、家樂福、大潤發,及大型百貨環球購物中心,再加上近期環狀線第一階段通車,未來將還有萬大線使交通機能更加完善,吸引多數通勤族作為購屋選擇。

中和區的電梯大樓平均單價為39.4萬,公寓平均單價為31.8萬。交易量居次的為新莊區,謝志傑表示,新莊區受惠於機場捷運、三環三線的雙捷運優勢,大幅提升交通機能,3月也將迎來結合購物中心、影城的宏匯廣場,在交通建設更加完備、商場開發議題陸續到位下,進而強化在地生活機能,吸引許多民眾前往購屋。

房仲業者建議,從雙北市中古屋交易量來看,民眾普遍較青睞大樓型物件,但若想入住精華區卻預算有限,不妨考量先從公寓類型入手,以去年交易熱區來看,公寓平均單價約便宜大樓二至三成,且除了房價較為親民外,土地持分較高、公設比低,坪數實在,用相對便宜的房價,享受到相同的生活機能,非常適合預算有限的民眾。

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「高房價區域,房貸成數就能輕易貸到最高?」根據聯徵中心的資料顯示,2019年第四季新申請房貸樣本數,創下5年以來新高,而觀察房款情形,平均貸款成數最高者不在台北市,反而在房價偏低的桃園市,可達7成6,為六都之最,專家指出,銀行端在放款除了觀察貸款者收入穩定度外,有幾項指標消費者未必知道。

聯徵中心的統計資料顯示,2019年第四季房貸的新增樣本數4.39萬件,已經是近5年的單季新高,同時也是房地合一上路來房貸量最多的時候,核貸成數達7.25成,貸款成數也明顯高於2015與2016年,至於平均貸款利率1.73%,則是創下近41季以來的新低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,2019年第四季房貸件數已經是近5年的單季新高,一方面反應銀行對於房貸放款的意願積極,不管是貸款成數或者貸款利率條件,對於自住客都偏向相對寬鬆,另一方面可能與新成屋交屋整批貸款條件較好也有關係。

進一步觀察六都近一年放款情形,以電梯大樓為例,桃園平均放款成數達75.38%,為六都之最,第四季達76.38%,相較第一季成長近4%;而首善之都台北市,僅有73.73%、新北市約71.35%、台中市約74.11%、台南市約74.10%、高雄市約72.90%。

台灣房屋智庫經理江怡慧觀察,如根據六都的買賣移轉和家戶數資料,可看出區域房市買氣的家戶購屋比資料,家戶購屋比表現最好的則是桃園市,其次是台中市與新北市,至於成長最多的則是高雄市,家戶購屋比從去年前三季的每千戶有22.2戶購屋,成長到每千戶人家有25.3戶購屋,成長比例明顯位居六都之冠。

江怡慧分析,「區域發展性、生活機能優劣、收入穩定性」,上述幾項均是銀行端在評估房貸放款的重要指標,而桃園市近年不管是交通、生活機能、地方政府重大建設執行能力,加上企業總部、近國際機場等優勢,以同樣生活條件相比,房價為北部負擔較輕區域。都是有目共睹,加上都市人均年齡年輕,活力高,購屋能力強,致使建商們搶進大量推案。

江怡慧進一步指出,整體來看雖然桃園平均房款成數高,但各行政區放款程度仍有差異,像是大園區,與中壢青埔區、桃園區等人口集中、生活機能佳、具有未來發展性的行政區相比,過去幾年最低與最高者可相差一至二成之餘。

曾敬德表示,整體而言,最近三季的新增房貸樣本數都超過4萬件,相較2015~2018期間平均的3.6萬件,至少多了一成以上,反應房市已經擺脫谷底,進入復甦階段,由於此波回流以剛性的自用為主,基於自住需求,自住客通常也會買房屋條件較好的房子,因此購屋的平均總價拉高至1122.6萬元,也創下2009年統計以來的新高。

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捷運商圈加持 台中南屯人口大幅成長 房價屢創新高

根據台中市民政局統計,南屯區為今年 1 月份人口正成長最多的區域,人口增加數已超越北屯;因南屯區具備完熟的商圈機能,如知名運動用品店迪卡儂、Costco 美式大型賣場等,加上近年文心秀泰的進駐以及年底捷運綠線將通車效益加持,帶動周圍房市推案火熱,新案與土地價格屢創新高。

今年底即將通車的捷運綠線更為區域注入房市利多,吸引如寶佳集團旗下佳泰建設、興富發、親家、國雄等建商爭相插旗,連長期深耕在蛋白區的坤悅開發也選在南屯區連續砸下近 16 億元買下萬和段、新富段、永春東三路段等三塊土地,預估將再掀起一波新的房市起漲點。

在地房仲分析,捷運周邊儼然成為房市推案的熱點,又以南屯區文心路與五權西路口的「G11 站」最為看好,周邊涵蓋五期與八期重劃區,區域內擁有高綠覆率的文心、豐樂雙公園,具備國道 1 號的交通優勢,同時串聯台鐵大慶站,商圈完熟、建設利多更加快速的帶動周邊人潮,房市已趨成熟,未來新案價格將站穩 4 字頭。

上市建商坤悅開發重金插旗南屯區,看準此區域未來趨勢,新案坤悅「好時光」規劃 16-29 坪、1-3 房,訴求區域內小宅首棟全戶皆採用日本 YKK AP 頂級氣密窗
。親家建設「親家 ONE CITY」規劃 1+1 房、2 房產品,主力 2 房、27-28 坪,每坪開價 40-45 萬,產品鎖定投資產客群。

國雄建設推出的「文心 1 號」,以文心路 1 段 1 號門牌之姿搶攻小宅市場,產品規劃 24-42 坪、2-3 房,每坪開價 43.5-48 萬元;公設採全齡化設施,主打自備 68 萬起即可入住,積極搶攻小家庭自住市場。另外,寶佳集團旗下的佳泰建設也進駐南屯區將推出新案「佳泰大方」,規劃 27-43 坪、2-3 房的產品,也是目前新案裡距離 G11 站最近的建案

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台北市政府捷運局26日公開標售位於新北市三重菜寮捷運站44戶全新共構宅,國內資產管理產業龍頭台灣金聯看好下半年疫情結束後行情,砸4億餘元,以每坪約50萬元全部取得,略低於同棟成交行情。台灣金聯表示,會在4月中旬交屋後,進行簡潔裝潢,因屬低總價、小面積,將以新成家青年為主要出租對象,對外出租。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出,該案從去年10月迄今,千萬以下戶別單價落在每坪52至53萬元之間,金服取得價格略低於市價,同類產品出租月租金每坪約在1000元左右,若該案低於市價,應能獲得不錯反應。

台灣金聯代理董事長郭文進表示,這次公開標售菜寮站捷運共構宅,大多屬於1000萬元以下的低總價套房,較為貼近年輕人購屋預算,社區並具備優良的管理及豐富的公共設施,開車經中興橋10分鐘即可進入台北車站及西門商圈,搭乘捷運亦僅需經過台北橋一站,也是10分鐘即可進入台北市區。除捷運交通網,鄰近公車站亦有20條路線往返大台北各區域,具備優異的交通機能。

郭文進指出,非常看好新冠肺炎疫期結束後的房市前景,因此鎖定低總價的捷運宅套房做為投資標的,況且其地點交通便利、生活機能佳,非常適合剛入社會的青年居住,將會在輕裝潢後,以平實價格對外出租。

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新北環狀線開通,不僅橫向連接讓新北西部各捷運站點,更透過新北產業園區站連上機捷,讓新北新店、板橋與新莊三個行政區,可以透過捷運,直接連上桃園、林口、龜山等周邊地區,大幅縮減了交通時間。便捷的捷運系統就像大台北民眾的一對翅膀,順著捷運系統周邊成家,也成了大多數人的首選。

以目前的房價而言,大台北的捷運周邊,蛋黃區每坪單價破百萬,三重新莊和林口A9也有四、五字頭的房價行情,嚇跑不少自住購屋需求的民眾。反倒是機捷A7周邊,既享有捷運的便利、輕鬆可以中轉整個大台北地區,而且綠地開闊、周邊環境讓台北人羡煞。再加上企業紛紛進駐,生活機能與未來發展前景看好等因素,看得到2字頭的房價,可以說是競爭力十足,吸引越來越多北台灣的民眾,順著捷運移民去!

從A7體育大學站,搭乘6站就能進北車特區,此外,周邊還有長庚醫療、三井OULET黃金生活圈,吸引桃園市政府及許多民間企業大量投資,已知就有華亞、樂善、中華郵政3大科技園區群聚,創造超過3.3萬個就業機會。中華物流郵政園區打造兼具有郵件、物流、電商、及商場、影城的複合式營運中心,也有禾聯碩、順達科技、致茂電子聯合開發,桃園市府將該產專區命名「樂善科技園」,幾項大型投資案,帶動就業需求,大量的就業人口入住,穩住其當地房市。,許多知名建商前往角逐,希望在這塊未來潛力大餅,佔有一席之地。

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都會區機能充足、商業活動發達,匯集來自四面八方的就業人士,因此住宅稠密、居住人口多,部分民眾追求生活品質或住新房子,而選擇移居新開發或較外圍區域。根據內政部統計雙北市各行政區人口密度狀況,新北市以三峽、林口,台北市以北投、士林的密度較低。


根據內政部統計2018年雙北各行政區人口密度狀況,扣除新北市非主要住宅交易區後,發現新北市人口稠密區為永和區,平均每平方公里有3萬8695人,板橋區居次,每平方公里有2萬3976人。對比之下,三峽區每平方公里僅605人,最為分散,其次為林口區每平方公里2033人。


針對三峽區人口密度低,信義房屋三峽學勤店店長吳金讚表示,因該區被山環繞,即使是住宅交易多的北大特區也為低密度開發,活動空間不壅擠,吸引許多中永和、蘆洲及台北市的民眾前來購屋,看中的就是相對舒服的住家環境。


林口區也是新北市綠覆率較高的行政區,信義房屋林口捷運店店長江家祥表示,主要住宅交易集中在林口新市鎮,棋盤式街廓整齊舒適,且因林口屬台地,在溫室效應導致氣候暖化嚴重的時代,該地反而較市區低溫,因此更宜居。


台北市方面,以大安區每平方公里有2萬7184人最多,大同區以每平方公里2萬2463人居次。相對稀疏的區域則是北投與士林區,每平方公里各為4497及4594人。


「應該是腹地較大的關係。」信義房屋新北投店店長吳岳儒認為,士林和北投是台北市面積較廣大的區域,且士林有陽明山、北投有關渡平原及山群,在山坡地無法蓋房子之下,平均人口密度便偏低。以北投而言,捷運站周邊仍相當熱鬧、住宅聚集,以石牌、榮總一帶最稠密,重視低密度環境的買方可往奇岩重劃區尋覓。


信義房屋士林店店長曾俊銘則表示,捷運沿線交易多為套房及2房首購產品,喜歡休閒、幽靜環境的買方,多選擇近陽明山的豪墅或天母地區,單價及總價皆高出捷運沿線很多。

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▲業者表示,疫情影響,讓民眾優先以網路找屋及看屋,點閱率暴增三成。(示意圖/台灣房屋提供)

由於武漢肺炎疫情延燒,今年春節過後民眾看房熱度下降,但買房熱度仍在。據房仲內部數據,房仲網站2月流量較1月大增3成,其中以新竹以北的都會區增長幅度最明顯。

根據台灣房屋官網資料統計,民眾2月大多透過網路找屋,使得官網整體點閱率較上月增三成;若依民眾所點閱產品類型統計,其中住宅78.2%、店面8.6%、土地7.2%、商辦及廠辦3.7%、農舍2.3%,顯見目前住宅自買盤剛性需求,不受疫情影響。

台灣房屋智庫經理江怡慧分析,若以全台範圍來看,以新竹以北都會區的網路點閱率成長幅度較為明顯,而都會民眾喜愛的產品類型仍以2、3房的電梯大樓為主;值得注意的是,若是觀察六督以外的南部區域,以透天厝的成長幅度較為明顯。

江怡慧表示,民眾購屋需求仍在,疫情終究會過去,首先從看屋來人數方面來說,開工後二周看屋來人量約僅平時的3至4成,不過近一週看屋來人量卻明顯回升到往常水準,顯見民眾對於大環境疫情控制得當有信心。

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市府地政局109年度第1季開發區土地標售,共計推出10標15筆優質建地,訂於109年3月18日開標,合計總底價 13億7337萬0380元。

大坪頂1號道路區段徵收區,因市府開闢莿蔥腳溼地公園,居住環境佳,吸引投資人進駐,前幾季推出土地標售創下亮眼的標脫成績,市府在附近開發第89期重劃區,與本區形成共同生活圈,區內小港森林公園,面積達10公頃,是小港區第2個大型公園綠地,堪稱南高雄都市之肺。地政局本季推出1標4筆商業區土地,合計面積約1880坪,位於高松路上,雙面臨路,面積大易規劃,近太平國小及莿蔥腳溼地公園,距小港森林公園更僅數百公尺,想要與森林公園毗鄰,1號道路區段徵收區1標4筆待標售土地,是最後的機會,請投資人務必把握!

第77期市地重劃區,位於鳳山區快速道路省道台88線旁,近中山高五甲系統交流道,重劃後成為建商推案之重點地區。本季推出2筆土地,面積各約71坪及130坪,分別臨和成路及紅毛港路,近88快速道路及鳳翔國中,交通便利區位佳,投資自用兩相宜。

高雄大學區段徵收區,具備休閒及文教要件,優質居住環境受投資人肯定,近期推出土地標售投標踴躍,本季推出3標3筆土地,其中2筆為住三用地,均屬大面積土地,1筆面積約1513坪,位於15米大學西路,坐擁高雄大學第1排景觀;1筆位於大學三街,面積約1219坪,近中山高中及家樂福,生活機能優,皆適合興建優質景觀大樓,本次以平實底價提供投資人進駐良機;另1筆商三用地,面積約328坪,為大學二十六街及8米巷道角地,近高雄大學及藍田公園,使用強度高,投資人不容錯過。

大坪頂5號道路區段徵收區,因市府開闢孔宅綠園,並辦理空地綠美化,景觀環境佳,受投資人關注,前幾季推出土地標售皆造成搶標,本季再推出3筆1標土地,合計面積約1266坪,四面臨路,街廓完整易規劃,適合興建透天住宅。

另第33期及大寮、湖內農地重劃區各推出1筆土地,供投資人多種選擇。

地政局局長黃進雄特別表示,第1季土地標售作業於109年2月 27日公告,投資大眾可前往地政局土地開發處土地處分科索取標售海報及標單,或直接上網高雄房地產億年旺網站、地政局及土地開發處網站查詢下載相關資料,在期限前完成投標,另再提醒投標人,本季開始更新投標單格式,投標大眾請注意應以新式投標單投標以免投標無效作廢。

另地政局為配合市府防疫政策,提升相關防疫措施,建議投資大眾可利用Facebook「高雄市政府地政局」粉絲專頁同步收看開標線上直播,減少群眾感染風險。

洽詢專線:(07)3373451或(07)3314942

高雄房地產億年旺網站(網址:http://eland.kcg.gov.tw/)

高雄市政府地政局網站(網址:http://landp.kcg.gov.tw/)

高雄市政府地政局土地開發處網站(網址:http://landevp.kcg.gov.tw/

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