〈房產〉新北塭仔圳重劃區交易趨熱 茂德、寶佳後海研建築也將插旗-22076258 線上立即架設房屋網站,網路24HR賣屋平台,獨立網址+房屋網站 房屋仲介最佳線上賣屋平台,2000筆物件,獨立形象網站+網址,每年驚爆冒泡價8800 元 Logo
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匯流新聞網記者胡照鑫/台北報導

位於新北市的捷運環狀線,歷經十年工期,隸屬於「第一環」的第一階段終於在上個月底正式通車,路線橫跨新店、中和、板橋及新莊四個行政區,全線共14站。房仲業者觀察發現,隨著環狀線通車,沿線捷運站的能見度也隨之提升,從統計資料發現,去年以新莊「幸福站」交易量407件,拿下新北環狀線站點700公尺內住宅交易量冠軍寶座,周邊住宅均價約每坪33.8萬元。

環狀線第一階段從新店大坪林至新北產業園區,其中有8站可轉乘其他捷運路線,串起松山新店線、中和新蘆線、板南線、機場捷運和興建中的萬大中和線及安坑輕軌。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,環狀線第一階段通車後,可以大幅減少民眾往返新店、中和、板橋與新莊的交通時間,且多元的轉乘選擇也將帶來更多便利。

根據實價登錄資料統計2019年新北環狀線站點700公尺內住宅交易量,發現新莊幸福站周邊交易量達407件。謝志傑表示,環狀線幸福站位於思源路和幸福路交叉口,緊鄰新莊舊市區和頭前重劃區,周邊公共設施、學區、商圈資源完善,房屋價格親民,因此吸引想逐捷運而居的民眾或是首購族。

排名第二的是中和「景安站」,周邊住宅均價約每坪40.3萬元,謝志傑指出,景安站擁有雙捷運站的利多加持,連接環狀線及中和新蘆線兩條捷運線,周邊生活機能佳、消費經濟實惠,再加上優惠的4字頭房價,自然成為捷運通勤族和自住客購屋選擇之一。

第三則是板橋「板新」站,周邊住宅均價每坪41.0萬元,謝志傑說明,板新站位於板海商圈、埔墘商圈之間,整體機能完善,又鄰近明星學校海山國小及海山完全中學,還能一站即達四鐵共構板橋站,深受在地居民喜愛。

謝志傑分析,擁有雙捷運線的站點除了更具交通優勢外,房價也極具保值性,觀察8站雙捷運交會站中,就有5站均價在40萬以上,若是有預算考量,則可優先考慮頭前庄站、新北產業園區站與中和站,「3字頭」房價相對實惠,建議有通勤需求的民眾可選擇於雙捷運站周邊購屋,輕鬆藉由捷運通往台北市及新北市內各區,縮短上下班的交通時間,同時也保有增值潛力。

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武漢肺炎疫情使得看房人數也出現短期觀望,全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰表示,台灣防疫做得好,疫情對景氣與房地產影響有限,而大台中地區正是台商大本營,只要資金返台佈局投資腳步加快,高內需消費將推升房地產表現。

賴正鎰分析,台中不動產公會原本預估去年總推案量為2500億元,但全年卻逼近2800億元,他推測今年將維持「量增、價揚」格局,尤其今年14期重劃區將配地,屆時該地塊新推案的平均開案價可能突破40萬元,遠超過當年七期重劃區,未來是台中的地產核心新秀,他預估大台中房地產未來五年會持續爆發。

根據財政部統計,去年土增稅稅收達1,011億元,年增11.7%,是2016年以來土增稅稅收首度破千億大關,創下近四年新高,中、大型開發案件增加以及台商回流設廠,是不動產市場活絡二大主因,以六都來看,台中市土增稅收年增21.7%居六都之冠,其次為桃園市年增19%、高雄市年增17.3%。

賴正鎰說,雖然武漢肺炎疫情雖尚未解除,但大家已慢慢信心回穩,中美貿易戰第一波貿易談判簽訂後,全球出口在武漢肺炎疫情控制後可望快速回溫,台灣經濟受惠轉單效應今年會更加顯著,在低利環境、游資充沛且剛性購屋需求強勁的市場情況下,2020年房市可望維持成長態勢,尤其台中市人口穩定增加,去年淨移入口達11,367人,北屯區增加4,324人最多,其次為南屯區2,914人,太平區以1,977人居第三,自住買盤需求上升。目前市場預售案仍以30坪以下兩房小坪數產品去化最快,交易熱門區域前五名為北屯、西屯、南屯、北區及太平區。

至於武漢肺炎疫情對房地產是否會有影響?賴正鎰預估武漢疫情約過一、兩個月可控制下來,所以各家建設公司手上都還有一堆土地庫存,原本在Q1要推出的應該會推遲到Q2才會推案,預計520檔期會有一波大推案量上市。他表示,台中市挾著人口紅利暨中科產能與規模持續擴大,累計引進206家高科技廠商,從業員工數達5萬人,108年營業額也超越7,800億元的產業動能優勢,去年建商大力推案,推案量約2,800億元,今年初雖有武漢肺炎疫情的短期干擾,但大台中地區應可維持5至8%的成長量能。

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武漢肺炎疫情尚未趨緩,部分民眾擔心房市會受疫情影響而產生波動。房仲業根據過去 1 年六都各行政區房價,統計六都住宅大樓價穩的行政區,台北市以北投、文山區入列,新北市則有汐止、三峽、泰山、蘆洲、淡水等 5 個行政區入榜。

房仲業指出,這些區域受市場影響較低,利空波動反應不顯著,適合追求不動產穩定的購屋族。

中信房屋根據去年不動產交易實價資料,以統計計量方式計算六都各行政區住宅大樓房價相對穩定的區域,其中以新北、台中最多,分別有 5 個行政區,高雄有 4 區,台北、桃園和台南則分別各有 2 區。

中信房屋研展室副理張漢超分析,台北市的文山、北投分別位處北市南北的邊陲,前往核心市中心距離較遠,整體居住環境較為單純,深受文教或退休族群的喜愛。實價資料統計住宅大樓成屋單價約在 50 多萬左右,是六都價穩區中價格最高的區域。

新北市的汐止、三峽、泰山、蘆洲、淡水,大部分都具有新興發展的話題性。除了汐止和蘆洲因比鄰北市,而使成交單價站上 3 字頭之外,其餘三處都還能找到 2 字頭房價,不過因為距市中心較遠,且部分區域目前未有捷運貫通、通勤時間較長,不過對於剛入社會或第一次買房的族群而言反倒是福音。

桃園市平鎮、八德分別緊鄰中壢區和桃園區,是近年市政府大力發展建設的區域,由於區域內就業機會多、人口持續攀升,房地產價量有基本盤支撐,再加上住宅大樓成屋性價比 (CP 值) 高,購買門檻低,長期以來都是在地首購族的喜愛。

台中市價穩行政區包含南區、北屯、西屯、大里與太平。該 5 區都是台中房市的交易熱區,區域內人口眾多是支撐房價穩定的主因,再加上物件選擇性眾多、市場較為競爭,即使有少部分投資型買盤存在,但基本上仍以自住為大宗,因此房價才得以維持穩定的格局。

台南市北區、永康是商業活動最為熱絡的區域,近年市府積極進行開發整併活化用地,利多話題不斷,相對於台南其他區域,該兩區不僅生活機能完善、房價基期又低,近年房價絲毫未見疲軟,甚至有溫和上揚的走勢,因而成為在地青年購屋族的最愛。

張漢超指出,仔細觀察南北價穩區就可以發現所在區位大不相同。雙北幾乎都位於市區邊陲地帶,而桃園是緊鄰於房市交易熱區旁,台中、台南與高雄則都位於市區核心之內,張漢超指出上述現象可以反映市場價格敏感度的現象。北部核心區域房價波動度大,對風吹草動較為敏感,而中南部核心區域因有買氣撐盤,房價波動反而較穩的現象,這應該是南北市場結構上的差異使然。

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六都房地合一個人稅收統計。

隨房市觸底復甦,房地合一稅也同步大幅飆升,根據財政部統計資料顯示,2018年個人房地合一稅收達27.9億元,不過到2019年則大幅成長到60.5億元,若以區域來看,稅收最多的是台中市佔10.2億,連續3年都是繳納最多的區域。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,房地合一上路時間為2016年1月1日,而2019年若繳納到房地合一稅,多是2016年以後取得的房屋或土地又轉手出售,扣除相關成本還有獲利的交易,除了一般交易獲利外,可能有部分民眾不清楚房地合一的相關規定,如誤用贈與等方式節稅,都會導致日後出售時產生可觀的房地合一稅負。

統計資料顯示,2017年全國的房地合一個人稅收為11.9億元,2018年增加到27.9億元,2019年更增加到60.5億元,六都納稅王則是台中市,連續3年都是房地合一稅繳納最多,反應台中市房市仍呈現走揚趨勢,包括土地或者不動產交易在這兩三年內的短期轉手,獲利被課徵房地合一稅負。

至於2019年第二高的則是高雄市,房地合一稅收高達9.7億元,高雄市近年房市也呈現上漲走勢,反觀房價水準最高的台北市,房地合一稅反而在六都中排名末段班,稅收5.9億元,甚至比起台南市還要低迷,主要台北市雖然房價止跌回穩,但對比中南部地區房市活絡的交易表現來看,短期內的上漲空間有限,且可能買方多自用並沒有短期買賣的動機。

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隨著總統大選結束,2020年新的到來,不少人會選在這個時候賞屋。看好2020房市,老牌建設公司、股票上市櫃公司的三豐建設(5514),是台北市大同區老字號建商,在地深耕30年,在地人戲稱三豐北路,過去擁有不少作品,自重慶北路上的國璽、國鼎、國品、到三豐鼎極、三豐三匯等,都是三豐建設的代表作。今年更以「三豐長安匯」坐擁雙捷六鐵樞紐,打造22到36坪時尚精品宅,消息一出,引起不少民眾預約賞屋。

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距離捷運中山站550公尺,為淡水信義線與松山新店線交會。

告別2019年,不少建設公司為2020房市提前做好準備,房產專家表示:2020年將會是房市春暖花開的好時機,領頭的台北市中心向外延伸,集中在台北車站的蛋黃區仍會是買氣極佳的區域,以三豐建設為例,近期推出的「三豐長安匯」,坐擁雙捷運站,與捷運中山站距離550公尺,享受淡水信義線與松山信義線,雙線十字交匯的便利性;與台北車站捷運站距離450公尺,位處台灣交通總樞紐,同時也是商圈環繞的蛋黃地段,訴求以國門特區經典作,立基長安西路上,鄰近京站時尚廣場、華陰街商圈、台北車站地下街、中山地下街R4入口、新光三越南西商圈與中山北路名牌大道,商圈環繞,匯集出交通、時尚、生活機能佳的美好市中心生活連結。

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俐落鮮明的建築線條,現代美感中又內蘊古典品味。

三豐建設表示:「長安匯」以俐落鮮明的線條語彙,讓建築既有現代美感,又內蘊古典品味,聯手新古典建築大師黃秀莊,匯聚頂尖豪宅設計團隊:胡昌明建築師、上海繪田、江明卓設計師、奧彎設計,從大廳到空中花園,就像歐美位處精華市區的精品旅店,經典外觀中,更內蘊文化之美。22-36坪適中坪數,規劃客廳大面寬、前後雙陽台、浴廁對外窗與四件式衛浴,戶戶樑柱外露格局方正,讓空間更清新,且三面大採光,加上步行300公尺,4分鐘到達台北當代藝術館,讓住在「長安匯」的孩子,天生就具有藝術家的氣質,吸引國內外不少企業家前往鑑賞。

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從裡到外,從大廳到空中花園,精緻空間美感驚艷。

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新型冠狀病毒疫情爆發,民眾為避免遭感染,紛紛減少外出,在房市上則引發一波線上看屋潮,信義房屋統計,小年夜至年初九,線上看屋數較去年同期增加2成,並因捷運環狀線通車,沿線物件備受關注,讓雲端熱搜前5名,全落在新北市,由板橋拿下冠軍,其他計有中和、新莊、新店、三重等地。

從8折開殺 嘗甜頭不多

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,新型冠狀病毒疫情一開始傳出時,民眾看屋數一下子掉了2成,但近來已出現不少想撿便宜的民眾,這些人多從實價登錄價格8折左右開始殺價,不過,真的能撿到便宜的十分有限。

與17年前SARS疫情流行初期,房市急凍不同的是,如今4G網路普及,智慧手機人手一支,即使民眾出門看屋數減少,但在信義房屋、永慶房屋、台灣房屋、住商不動產等各大仲介都有線上看屋服務下,想購屋的民眾不用出門便可看屋,甚至有即時聊天功能。

信義房屋統計,今年春節連假線上看屋人數較去年同期增加2成,其中實際有購售屋需求的比例也增加約1成6,主要以搜尋板橋、中和等地物件最多。

板橋和中和 搜尋者最多

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,主因這些地區受惠環狀線通車加持,由於新北環狀線第一階段開通後橫跨新店、中和、板橋及新莊,全線都在新北市境內,且人口密度高、市場規模大,平均房價也低於台北市,除新北市通勤的民眾不用再繞到台北市轉乘其他線,很多在台北工作的人,也會選擇用時間換取較能負擔的房價及居住空間的地區。

永慶房屋業管部謝志傑則說,統計近1周永慶來人、來電及網路留言呈持平表現。目前觀察武漢肺炎短期內對房市尚無明顯影響,將持續觀察後續疫情變化。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,大陸疫情蔓延,許多兩岸密切的產業鏈出現停擺,觀光業恐放無薪假,對於在經濟上和大陸互動密切的台灣而言,仍有一定影響,尤其目前購屋主力為自用族群,若經濟收入受到影響,買屋計畫暫緩,加上避免感染的看屋率下降,短時間買氣勢必減緩,不過由於目前房貸利率低,屋主若沒有資金周轉壓力,整體房價應該波動不大。

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中路特區為近年桃園推案重鎮,區位條件優越且腹地廣大,全區為純住宅區,綠覆率高,鄰近藝文特區、縣府商圈,被譽為「藝文特區接班人」,是桃園房市未來10年的發展重心,吸引各大建商進場推案。新案多規劃首購產品,吸引許多首購族移居選購。

由優質建商和峻建設於中路特區推出的新成屋案「璞樂」,訴求為滿足年輕首購與雙薪家庭的需求,打造高效能居住空間,主推自備49萬起即刻交屋的優惠方案,吸引了不少在地首購族青睞,加上基地位於6500坪公園綠地旁,居住環境靜謐宜人,立地條件佳,自開案以來已售出7成。

呂吉富指出,「璞樂」擁有鄰近公園、學區與成熟生活機能的優勢,區域周遭擁有條件相近的新案,總價多以800萬元起跳,「璞樂」的價格更顯親民,且公園宅不僅最搶手,也是最有「創價行情」的產品。對於在地購屋者而言,可以用較低總價入手公園宅,是頗具吸引力的一個新選擇。

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生活機能上可仰賴周邊舊市區成熟商圈,距離市政商圈、永安商圈和力行路商圈則有傳統市場可供採買,若想大型採買則可至藝文特區的家樂福或中茂新天地,鄰近學區有文山國小、中興國中,區內還有4處文中、文小預定地待開發,可給予孩子極佳的學習環境。

呂吉富表示,基地面積約1016坪,規劃為A~D共4棟建物,地上10層、地下3層,單層3戶,全區共105戶住家,8戶店面,其中店面規劃挑高6米8,空間使用彈性大,近學區人潮多,目前僅有4間店面可售,每坪開價40萬元。建材使用上,特別導入E-HOME智能宅,戶戶配置德國TAILONG EM01密碼卡片鎖,同時結合手機APP,檢測環境溫度、濕度,以及即時監控居家安全。社區內規劃挑高6.8米獨立大廳、圖書室、健身房、室內外兒童遊戲室、空中花園等公設。

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住家格局為2房25~29坪,3房35~38坪,4房45坪,室內格局方正,戶戶皆規劃對外開窗,採光條件佳。業者開價每坪25~26萬元,規劃有143個坡道平面車位,每個價格160~190萬元,每戶配1車位。目前已有住戶進駐,隨時可交屋。

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春節爆發武漢肺炎疫情,加上氣候溼冷,民眾出門意願直直落,甚至不少人在家選擇線上看屋。信義房屋昨(六)日表示,官網除了提供七百二十度互動看屋,更有即時聊等功能,讓民眾在家也能掌握資訊,統計今年春節連假線上看屋人數,相較去年同期增兩成,實際有購售屋需求也增約一成六。

進一步統計網友熱蒐區域發現,全台前三名行政區依序為新北市板橋區、中和區及新莊區。

民眾出門意願降低,各種網路服務此時發揮功能。信義房屋數位流程發展部執行經理張雅翕建議,民眾先透過信義房屋網站搜尋、篩選想要物件,系統根據使用者瀏覽歷程逐次記錄,並且加以運算,當使用者下次進入瀏覽時,就會根據使用者瀏覽行為推薦合適物件,如此可望減少搜尋時間。

再透過身歷其境的七百二十度互動看屋瞭解物件更有臨場感,或是使用手機APP直接在地圖上圈選出想搜尋條件,在家就可以訂閱收藏物件,或者利用即時聊功能聯繫房仲,其實足不出戶也能輕鬆看屋。

年節期間在家鍵盤看屋的民眾,主要以搜尋板橋區、中和區及新莊區的物件最多。

由於新北環狀線第一階段開通後橫跨新店、中和、板橋及新莊,全線都在新北市境內,人口密度高,市場規模大,平均房價也低於台北市,很多在台北工作的民眾,也會選擇用時間換取較能負擔的房價及居住空間的地區。

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作為全台「首善之區」的台北市大安區,不僅各項機能完備,更是各級明星學校雲集的第一文教區,近年政府為因應少子化趨勢與國際化浪潮,也選擇在大安區打造能與國際接軌的教育核心基地,並在區內設有台北市第一所實驗國小與國中-和平實小與芳和實中。房地產業者看好,隨著大安區的文化教育軟實力進一步提升,將吸引更多望子成龍、望女成鳳的菁英家長置產,尤其是具備低總價優勢的學區宅,勢必成為下個階段的房市熱賣商品。

此外,業者也分析,大安區的地段條件無可取代,是多數購屋民眾的「終極夢想」,但近2年在房市回溫帶動下,大安區房價早已吹響補漲號角,預售、新成屋單價動輒百萬元起跳,而建商基於總價考量,房市供給多以換屋或豪宅等中大坪數為主,也使得25坪以內的低總價2房產品顯得稀有,當市場上一有這類產品推出,往往就能快速吸引自住客與置產族目光。

由捷順國際開發投資興建的「敦南好好」,即是目前市場上極少數25坪以內的低總價學區宅,步行5分鐘可到捷運六張犁站,且近敦南遠企商圈,周邊商家林立,生活機能完善,區域內還有台大、師大、台科大等高等學府,加上鄰近大安國小、芳和實驗國中、和平高中,不僅明星學校群聚,更是台北市推動公辦實驗教育的核心基地所在,從大安國小念到台大都不用搬家,文教機能強,人文素養高。

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海沃創意行銷執行副總林家睿表示,大安區生活機能一應俱全,便利性相當高,最難得的是住家環境靜謐,從繁華熱鬧的大馬路一轉進巷子,就能幾乎感受不到車水馬龍的喧囂,而「敦南好好」為敦南遠企商圈精華地段的一巷進住家,是區內少有的純2房靜巷宅,加上零店面規劃,21~24坪的精緻空間規劃,潛銷階段就吸引不少民眾上門詢問。

林家睿指出,正因為人人都想住大安區,也成就大安區全台最高的房價水位,包括豪宅在內的整體平均總價高達3700多萬元,而「敦南好好」周邊的老舊中古屋,平均總價也要2650萬元,相較之下,「敦南好好」可說相當超值,是以低總價門檻入住大安區的大好機會,而周邊學區從國小到大學都有,且都是明星學校,更是菁英家長們的置產首選。

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基地面積約152.46坪,規劃獨棟建築,地上10層、地下2層,採單層3戶規劃,無店面。建築外觀採現代極簡風格,融入綠建築概念,呼應舊城復興的都市景觀。採用日本不二氣密窗、歐洲BWT淨水系統、美國KOHLER及德國HANSGROHE衛浴設備等精選建材。

住家產品規劃2房21坪、22坪、24坪,各樓層規劃挑高達3米6,讓居住空間更顯寬敞,戶戶邊間設計,採光好,通風佳。室內格局方正。目前推出前10戶享早鳥優惠的預購活動,全案已動工,預計2月正式公開。

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去年桃園房屋買賣移轉棟數以逾 4 萬棟排名全台都會區第 3 名,年成長 16.8% 居冠,此交易態勢更延燒至今年 1 月,台灣房屋集團統計內部成交行情,觀察 2020 年 1 月全台七都價量變化,唯有桃園的交易量價呈現月增及年增,1 月成交價更較 2019 年同月大增 2.4% 超越均值 2%。

台灣房屋集團統計,1 月房市台北桃園交易量小增,其餘都較上月減少,七都交易量微縮 5.7%,但價格小修 0.7%;和去年同期相較,七都交易年量減 6.4%,價小增 2%。

由台灣房屋集團統計資料顯示,2020 年首月桃園市門市交易量月增 0.9%,是全台 7 都成長之冠,同時,1 月成交價較去年 12 月小增 0.8%;以年度同期比較,台灣房屋集團門市 1 月成交量年增 0.6%,成交價增 2.4%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,2019 年買氣回溫,全台移轉棟數已突破 30 萬棟,購屋動能明顯增溫,不過 1 月由於春節假期,工作天數減少,買氣較上月和去年同期量縮,若排除假期因素,整體價量和上月差不多。而由於武漢疫情多少影響台商或是兩岸產業鏈,不趕時間的購屋族賞屋計畫恐延後,今年第 1 季的交易量應會趨緩,但價格波動有限。

台灣房屋智庫經理江怡慧指出,1 月房市受選舉熱度和春節因素,買氣有明顯停頓,不過桃園房市受惠航空城、亞洲矽谷計劃等建設帶動,自住剛性需求強,支撐房市,市場目前轉向小宅風,低總價、低單價,小坪數小宅的看屋率與買氣,明顯增加。購屋總價在 800-1000 萬元,其中以交通便利、生活機能較的區域最搶手,包括中正藝文特區週邊、八德廣豐重劃區、中路特區、大有、大業商圈、海華商圈、桃園後站商圈等。

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不少人擔心中國新型冠狀病毒引發武漢肺炎疫情對房市的影響,張旭嵐指出,經歷 SARS 疫情經驗,醫療技術和國人對於大型傳染病已有高度警覺和應變能力,因此疫情影響應是心理面大於實際災情,不過警慎面對是必要的。

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新北市 2019 年房屋買賣移轉棟數以 6 萬棟居六都之冠,土地交易也熱,海悅國際 (2348-TW) 與科達機構共同合資成立的「海研建築」,規劃今年鎖定機捷、環狀線雙捷運優勢的上新莊地區推出兩建案,總銷約 30 億元,其中,首季就將先推出塭仔圳重劃區的「新莊海悅花園」。

新北市新莊塭仔圳市地重劃開發案腹地較新莊副都心大 4 倍,比頭前重劃區大 10 倍,是繼桃園青埔、新北淡海重劃區後,北台灣第 3 大重劃區,科達機構董事長賴建程今 (22) 日指出,塭仔圳區域內現階段可開發為區內的「地主自辦重劃區」,目前已有茂德、寶佳機構、海悅等建商插旗推案,預估此區域內住宅總銷金額有突破 100 億元的實力。

位於新北市新莊及泰山交界的「塭仔圳市地重劃案」,是新北市政府推動地區發展的重大政策之一,該案範圍總面積 398 公頃,重劃後預估可提供 230 公頃建地、產業專區 3.7 公頃、公設用地 156 公頃、醫療用地 2.82 公頃和社福用地 1.8 公頃。

海研建築今年第 1 季將推出創業首案「新莊海悅花園」,總銷約 15 億元,主力在 2-3 房產品,在該區新案陸續推出,開價 3-4 字頭,相較副都心、頭前重劃區房價親民,今年推案可望破 100 億元,賴建程說,從上新莊人口生活型態觀察,正 3 房、大 3 房為購買主流,過去新莊為中南部移居人口首選,家庭觀念深厚,二代購屋多半選擇同一生活圈,看準上新莊中坪數自住產品真空,預計將吸納周邊五股、泰山及新莊換屋族的移居潮。

去年新北市土地交易移轉筆數近 8.5 萬筆,創下 2016 年實施房地合一稅以來連 4 年新高,包括新店央北重劃區土地標售價格也創高,也有業主持有的塭仔圳重劃區 3159 坪建地,委託商仲也以近 10 億元價格標售,將在 3 月開標。

賴建程說,海研建築預計今年也會於桃園機捷 A3 新北產業園區站周邊,推出總銷 15 億元的建案,訴求 A3 站擁有機捷、環狀線雙捷運優勢。

科達機構董事長賴建程在今天的年終感恩尾牙聯歡餐會前,對於 2020 年台灣房市走勢表示看好,並提出其推案規劃。

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▲台北房子寸土寸金,年輕人很難在都會區內買下容身之處。(示意圖/取自pixabay)

台北房子寸土寸金,現代年輕人若不是有上一代的助力,否則很難在都會區內買下容身之處。對此,品嘉建設創辦人胡偉良就說,年輕人可以到周邊城市買房,既解決了大城市人飽和問題,又解決了小城市發展問題,還能讓年輕人住有所居。


對於現今都會圈的房地產趨勢,在房地產界耕耘多年的胡偉良以《大城市房價貴,年輕人可以到周邊蛋白區去買》為題,在網路平台上發表六大剖析。


首先,對於年輕人買不起大城市房子等問題,胡偉良表示,藉助城市群的發展,可解決城市蛋黃區和周邊蛋白區的交通連線問題,「大城市房價貴,年輕人買不起,年輕人可以到周邊城市去買房,去租房,去置業,去生活,把這一個區域打通」。


他說,雖然很多人不太能接受,讓自己去蛋白區買房,但是既然蛋黃區買不起,民眾自己也應該主動改變觀念;到蛋白區買房一來,既解決了大城市人飽和問題,又解決了小城市發展問題,還能讓年輕人住有所居。


另外,對於外界期待房價急速下跌,他認為,在市場經濟下,價格的波動是常態;房地產有其特殊性,房價會有波動,但不會大幅跌下去,而會穩下去。


胡偉良分析,「一方面,市場的需求仍然存在,另一方面,房地產業關聯著巨量的實體經濟產業,也關聯著巨量的居民家庭財產」,房價急速下跌的後果是不堪設想的,政府不會容忍這種狀況出現。


對於房價會不會下跌的問題,胡偉良強調,房價會下跌,但不會大幅度下跌,遏制房價過快上漲,也要防止房價過快下跌,這都是穩定的需要。


而對於台北的房價仍是居高不下,胡偉良表示,台北市民的收入是最高的,人們的生活也是最時尚的,「你要收入提高,就得忍受這個房價上漲過程」。


胡偉良解釋,高房價為富人及有房階級創造了財富,也造成了世代間的財富不均分配;如今,大多數普通年輕族群,得把他們收入的大部分都用到買房上,自住之外,無法變現,擠壓了自己的其他消費。


另一方面,房價下跌是與高質量發展的要求相違背的。胡偉良舉例,跌幅跌到成本價以下,開發商和營造商還能夠做好房子品質嗎?很可能會偷工減料或者是降低檔次。


胡偉良指出,跌價的確可能讓開發商的利潤大大壓縮,甚至有可能還會虧本,身為開發商,雖有責任建有質量保障的房子,但大多數的開發商和營造商在獲利的考量下,做得到嗎?


至於房地產是否仍存在剛需?胡偉良強調,「到今天為止,住宅已經不再是絕對剛需了」,因為房子總量不缺了,但是依然有很多人住不到或買不起適合自己的房子,這也是客觀事實;事實上,蓋再多的房子,好房子也會被投機者囤積消化;目前,現在缺的已經不再是房子,而是符合現代化生活高品質、高安全性的房子。


最後,針對人口問題,胡偉良認為,人口不是經濟發展拖累,也可以是財富,全面放開並鼓勵生育刻不容緩。


胡偉良解析,台灣的人口負成長已經成為國安危機,解決高房價問題,才有助於提高生育率,房價的高低原本就沒有定論,除了價格本身,也取決於購房者收入水準;因此,除了降房價之外,提所得也是執政者的當務之急。

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愛山林 (2540-TW) 2020 年代銷案件總計金額達 1738 億元,其中茂德建設在原味全 (1201-TW) 三重新燕廠的住宅開發案量體最大,總銷金額估達 400 億元,建商表示,新北市新莊、三重、新店等地是房市最具備老舊廠地開發題材的區域,勢必成為各方資金未來 3 年的卡位熱點。

茂德建設前年 7 月取得高達 1.72 萬坪的味全三重新燕廠土地,原在去年喊出興建廠辦且預估總銷 450 億元,愛山林總經理張境在指出,此建地雖大,但評估考量商業機能及去化過緩等原因,此基地立地條件不適合興建商辦及廠辦,此住宅開發案預計下半年推出,案量 400 億元將以首購及換屋族群為主要訴求對象。

愛山林總經理張境在。(鉅亨網記者張欽發攝)

新北地區將成為新一波建商競逐的焦點區域,依統計,2019 年新北市土地交易移轉筆數達 8 萬 4962 筆,創下 2016 年實施房地合一稅以來連 4 年新高。在土地資源日益不足的北台灣,讓新北土地交易已回復並超越房地合一施行前 2015 年的交易水準,土地交易掀熱潮,也使新北市閒置的廠房土地釋出動作受到高度關注。

鄉林 (5531-TW) 集團董事長賴正鎰說,台灣去年經濟成長顯著,台商回流,景氣回溫非常明確,因此建商推案也不手軟,今年全台推案量預計會達到 1.5 兆以上,由於雙北都會區大型建地稀有,閒置舊廠區土地變更開發案件愈來愈搶手。

賴正鎰表示,板橋、淡水和新莊等三地,近年一直都是新北市房產交易最熱門的前三名,交通方便且重大建設資源很集中。新北捷運環狀線試營運,尤其是新莊、三重沿線捷運站緊鄰副都心,鄉林在新莊副都心預售案「鄉林淳真」開案後熱賣,所以提前開工,且 8 個月即完銷。今年將持續在新莊副都心與頭前重劃區、二重疏洪道重劃區等找新土地開發新案。

建商指出,與台北市僅有一橋之隔的三重區,一直是許多台北市民眾購屋跨區的優先選擇,除了重陽重劃區受青睞之外,二重疏洪道重劃區因具機捷與中和新蘆雙捷運線的雙捷運線、又兼具都會區難得的水岸景觀,成為搶眼的重劃區新星。

另外,在新北市部份,最近浮現一些老字號資產股閒置土地開發案,以味全三重新燕廠土地舊址,總銷金額預估達 400 億元,創下全台廠辦推案金額的紀錄最受矚目;而位於捷運頭前庄站附近的東元新莊舊廠區 1.12 萬餘坪土地住商開發。

而靠近捷運新莊線先嗇宮站的五谷王段,雖然緊鄰頂崁工業區,早期為鐵工廠、紡織等工業重鎮,也就是俗稱的「黑鄉」,但隨著交通與生活機能的大幅改善,可望重塑城市新風貌。過去黑鄉大翻轉為燙金區段,台北市南港區即是最佳典範。

五谷王段受惠於近年產業持續外移,閒置廠地釋出,加上鄰近先嗇宮捷運站與即將通車的新北環狀線頭前庄站僅有一站距離,也算是雙捷的交通便利地段,具有高發展潛力。目前陸續有群光電子 (2385-TW) 等新廠辦大樓進駐,又鄰近新北產業園區,很有可能複製內湖、大直的產業鏈面貌,未來發展也值得期待。

鄉林不動產研究室表示,三重區二重疏洪道重劃區生活機能趨優,成為雙北首購族關注焦點,包括國泰 (2501-TW)、潤泰 (9945-TW)、冠德 (2520-TW) 等建商都在此一區域插旗。

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世貿三館地上權招標 底價266.37億破歷史紀錄

財政部國產署公告招標世貿三館地上權案,權利金底價高達新台幣266億3703萬元,每坪約548.5萬元,總價和單價都創下地上權招標新高,每坪標脫單價可望超過去年信義行政中心地上權案的744萬元,成為地上權新「地王」。


仲量聯行總經理趙正義預期,隨台北市中心A級辦公大樓空置率降低,預期世貿三館地上權標案將受到各方競逐。他說明,目前北市中心的A級辦公大樓空置率剩下2%,空置量約1萬4000坪,預期世貿三館土地一出來,很多壽險公司、開發商、大型商辦投資者,不論自用或者投資都會積極參與。


住商不動產企研室經理徐佳馨指出,這波房產復甦,商用聲量大於住宅,地上權標售在土地稀缺下成為市場大熱門,這次標售預料會吸引滿手現金的壽險業者大舉出手,標脫價有機會再寫歷史新高。


財政部國產署長曾國基說,世貿三館基地面積4856坪,緊鄰台北101旁北面,是台北市精華地段僅存的最大素地,建蔽率50%、容積率560%,可開發樓地板面積將不亞於附近的南山廣場。

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新北這2區搶台商設廠 就業人口紅利大增中美貿易戰帶動台商回流潮,新北市政府便努力找地闢廠房供產業發展,去年新店區寶高智慧產業園區甫動土,旁邊的寶興園區也招商完成,另也預計將三重區的頂崁、化成工業區翻新成新北科技園區,皆為周邊房市挹注利多。


新店區寶高路的寶高智慧園區面積約4.1公頃,將興建3棟地下2層、地上9層的建築物,預計2021年完工啟用。附近的寶興路42巷也將規劃寶興智慧園區,新北市經發局日前指出,該園區面積僅約0.3公頃,已有1家廠商得標,最快今年3月取得建照,2021年底完工,2022年可落成啟用。


信義房屋表示,新店區近年不斷有開發的新話題,包含裕隆城開發案、區公所生活園區建設、十四張重劃區及智慧產業園區,對房市一定是利多。由於新店的工業區都在邊緣地帶,且都是無污染的輕工業,所以整體居住環境單純,居民也多是公教人員、退休族,房價一向很穩定,目前5~10年大樓行情每坪55~60萬元,估計智慧產業園區落成後,因就業人口增加,將使房價更具支撐力。


新北市經濟發展局也計劃在三重區打造新北科技園區,將翻新利用率不高、多舊鐵皮工廠的頂崁工業區、化成工業區,更新周邊景觀並設置管理中心,但目前尚無具體開發時程。


信義房屋認為,該區土地很大,一向是台北市老闆往外找地設廠的首選地點,但多年來一直沒適合廠區可用,若真能規劃成智慧園區,在地廠區老闆應很期待。

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匯流新聞網記者胡照鑫/台北報導

根據最新實價揭露資料,位於台北市信義區的指標豪宅「皇翔御琚」11樓成交每坪210萬元,總成交價4.1億元,連續兩年都有實價成交紀錄,另一新豪宅社區「琢白」,則是13樓成交每坪208萬元,實價揭露的行情都站穩每坪200萬元以上的行情。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,豪宅市場受惠景氣復甦與換屋需求帶動,指標豪宅的交易仍維持偶有佳作的市況,觀察這些買方可能基於換屋或幫第二代就近購屋,甚至是有些新創或當紅的產業,企業主購置豪宅自用等等,還有少部分的企業主重複購入單一豪宅等,雖然投資或置產仍不興盛,但仍可以看到有許多豪宅有成交的實價揭露紀錄產生。

去的11月「皇翔御琚」成交一戶,11樓成交每坪210萬元,總價為4.1億元,成交價格則是近7年以來最低的一次,每坪210萬元的行情和2018年每坪219萬元接近,房價修正後的實價行情約回到210萬左右,不過實價備註欄有載明屬於親友、員工或其他特殊關係間之交易。

至於「琢白」則是在2019年的9月,成交3億元每坪約208萬元,樓層約13樓,成交單價與2018年的11樓成交行情接近,實價行情也站在每坪200萬元以上。

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信義房屋今天公布2020年首季購屋意向調查,逾5成民眾預期,總統大選過後房市政策偏向中性,購屋需求回歸基本面,對房價負擔與合適性將為購屋的考慮主因。

信義房屋去年12月25日至12月30日針對網友進行問卷調查,總計回收1985份網路問卷,這次問卷調查特別設計提問,民眾對於大選過後房市政策走勢看法。有55%受訪者認為選後房市政策會「中性持平」,26%認為偏空、19%預期偏多。

此外,有31%民眾預期,今年房價將與去年持平,但也有28%認為不清楚,只有16%認為會轉好、轉差者則是25%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,在看壞部分,民眾對於未來房價看跌比例收斂到30%,看跌比例是近6年調查以來的新低,推測原因是有55%民眾認為,選後房市政策依舊偏向中性成分居多,才會讓房價看跌縮小。

另外,信義房屋也調查民眾購屋的主要考量因素,有39%受訪者最在意「房屋的合適度」、38%則是關心「房價負擔」,至於考慮房價未來漲跌進場者僅17%,顯然民眾購屋主要是評估負擔條件與需求,而非投資置產。

因此也呼應著各大建商日前提到,今年左右房市的主力買盤,依舊是以自住或首次換屋族群為重點。

曾敬德指出,整體來說,本季調查顯示民眾信心的確進一步回溫,回到近6年最佳的時候,反應在市場上2019買賣移轉棟數也是近5年來最好的一年,對於房市看法逐漸轉佳應會延續到2020年,房市仍會是自住穩定回流的一年。

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匯流新聞網記者胡照鑫/台北報導

根據最新實價揭露資料,位於台北市信義區的指標豪宅「皇翔御琚」11樓成交每坪210萬元,總成交價4.1億元,連續兩年都有實價成交紀錄,另一新豪宅社區「琢白」,則是13樓成交每坪208萬元,實價揭露的行情都站穩每坪200萬元以上的行情。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,豪宅市場受惠景氣復甦與換屋需求帶動,指標豪宅的交易仍維持偶有佳作的市況,觀察這些買方可能基於換屋或幫第二代就近購屋,甚至是有些新創或當紅的產業,企業主購置豪宅自用等等,還有少部分的企業主重複購入單一豪宅等,雖然投資或置產仍不興盛,但仍可以看到有許多豪宅有成交的實價揭露紀錄產生。

去的11月「皇翔御琚」成交一戶,11樓成交每坪210萬元,總價為4.1億元,成交價格則是近7年以來最低的一次,每坪210萬元的行情和2018年每坪219萬元接近,房價修正後的實價行情約回到210萬左右,不過實價備註欄有載明屬於親友、員工或其他特殊關係間之交易。

至於「琢白」則是在2019年的9月,成交3億元每坪約208萬元,樓層約13樓,成交單價與2018年的11樓成交行情接近,實價行情也站在每坪200萬元以上。

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近年新北重劃區崛起,新莊2大重劃區頭前與副都心,始終是新莊房市的聚焦點,但事實上,新莊舊市區生活機能成熟,房價抗跌性甚至更勝重劃區。以新莊運動公園周邊為例,包括新泰路、中和街、中華路、中平路與幸福路等商圈,都因商圈成型、區域自用買盤穩定,得以挺過過去的幾波房市不景氣。

由深耕新莊20多年的在地建商河成建設推出的新成屋案「富貴中華」,即因坐落於新莊重鎮中華路上,屬沿線稀有的開發素地,擁有完整的交通與生活機能,加上區內有萬坪綠地體育園區,以及完整學區的加持,開售後獲得不少在地換購族的青睞,建商表示,目前已售出約9成。

弘璽地產總經理蕭弘楷表示,新莊鄰近台北市,房價卻較台北市易入手。而中華路為新莊早期發展區,近捷運站,生活機能及交通機能俱佳,因此區域內已發展飽和、一地難求,想要找到高樓層3、4房格局的產品並不容易,「富貴中華」以不到6字頭的價格,即可買到各項機能兼具的景觀宅,是熱銷主因。

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房價5字頭在地客青睞 新莊運動公園周邊抗跌性遠勝重劃區

交通上,基地距離捷運新莊站僅需步行約3分鐘,且鄰近64、65快速道路,車程僅需5分鐘,可銜接國道1號與國道3號,南來北往交通便捷。生活機能主要仰賴鄰近的中正路、中港路、新泰路等三大成熟商圈,市公所、郵局、傳統市場、全聯超市及眾多美食餐廳等,皆在步行10分鐘內可達的距離。

值得一提的是,區域內坐擁新莊國中、小學及恆毅中學等完整學區,且在步行5分鐘範圍即可抵達,可省去小孩通勤上下學的時間,鄰近的新莊萬坪綠地體育園區,則有包括棒球場、國民運動館等多元化運動設施,提供住戶休憩或進行戶外活動。

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房價5字頭在地客青睞 新莊運動公園周邊抗跌性遠勝重劃區

基地面積約1153坪,共規劃3棟地上22層、地下4層建築,含12戶店面,為當地唯一採全棟SRC制震的地標建築,且戶戶皆有獨立景觀,前排棟住戶可遠眺台北101、後排棟住戶可享萬坪體育園區綠地景觀。產品規劃上,主力產品為3~4房56~60坪,規劃邊間設計,3面採光,通風佳,衛浴皆開窗。開價每坪約58萬元,每戶配一車位,可貸7成,可隨時交屋。

蕭弘楷表示,為搶攻年底自用需求買氣,目前祭出多重好禮相送的優惠方案,年前成交戶將獲贈電視、冰箱、洗衣機等家電,以及高雄5星級飯店帕可麗2天1夜住宿券。此外,為了讓消費者親眼見證優質的地段和產品,成交戶還可於現場免費獲贈一副個人訂製款眼鏡,估計將再掀一波賞屋潮。

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商辦交易火熱推升信義世貿商辦大樓平均售價首次站上百萬元大關,信義全球資產統計,A+級商辦推波助瀾,信義世貿商辦去年第4季均價來到新台幣100.8萬元,為各商圈平均單價王。

信義全球資產經理王維宏表示,從買賣交易來看,2019年辦公室買氣依舊熱絡,投資及自用型買方信心大增,北市交易金額明顯增加,信義計畫區也出現難得的釋出,而許多辦公大樓預售案一釋出就出現大型企業掃樓的盛況,每坪交易金額持續創下新高,例如,統一國際大樓今年以來兩筆交易都落在每坪150萬元以上。

信義全球資產統計去年第4季台北市商辦租售行情,全台北市辦公平均售價微幅上漲到85.4萬元,較去年第3季成長0.8%。

若以商辦層級區分,頂級辦公A+辦公大樓,平均售價來到135萬元,季增3.6%。A級商辦為91.2萬元,季增0.3%。B辦也上漲至74.1萬元,同樣季增0.5%。

各種等級商辦大樓全面上漲,又以A+商辦漲勢最兇猛,帶動信義世貿商圈商辦平均售價首次站上100萬元大關,來到100.8萬元,較去年第3季漲幅2.1%,穩居各商圈商辦單價王。

緊追在後為敦南商圈,去年第4季平均售價每坪94.9萬元,季增0.6%,第三名松江南京的82.5萬元,季成長0.7%。

王維宏觀察,今年受惠於新創產業、跨國企業以及都更拆除效益,未來1至3年雖然釋出10棟以上的新大樓,但其中一半皆為業主自用,可供給的物件有限,企業搬遷受限於市場缺貨,北市辦公市場將持續緊縮,租金及售價可望再創新高。

在整體景氣回溫的情況下,大型企業對於不動產需求持續提高,而商辦短缺,投資機構可能將資金轉戰精華地區地上權,商用不動產市場沒有悲觀的理由。

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